今年以來(lái)，樓市調(diào)控延續(xù)了高頻從嚴(yán)模式。盡管調(diào)控政策整體保持穩(wěn)定，但房地產(chǎn)行業(yè)供需指標(biāo)仍保持韌性，降溫幅度遠(yuǎn)不如市場(chǎng)預(yù)期，整體呈現(xiàn)穩(wěn)定震蕩降溫態(tài)勢(shì)。可以預(yù)見(jiàn)，2020年全國(guó)房?jī)r(jià)再度大幅上漲的可能性已不大，房地產(chǎn)金融定向收緊或?qū)⒊B(tài)化，短期內(nèi)樓市降溫調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，行業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)降溫，部分地區(qū)、部分城市的房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險(xiǎn)可能逐步暴露。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)下臺(tái)階

  政策層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端并未發(fā)生變化。自2018年下半年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，“房住不炒”總基調(diào)始終如一，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下依然保持較強(qiáng)定力。預(yù)計(jì)2020年調(diào)控將繼續(xù)以“穩(wěn)”為主，但因城施策將延續(xù)。資金層面，在政策嚴(yán)格調(diào)控下，商品房銷(xiāo)售低迷，開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)回籠資金的步伐也將受到影響，同時(shí)房地產(chǎn)信貸、信托及外債等融資渠道全面收縮，對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金考驗(yàn)。投資構(gòu)成層面，增長(zhǎng)動(dòng)力不足。雖然建安投資尚有韌性，但在開(kāi)發(fā)商投資意愿和能力缺失以及市場(chǎng)需求受限的情況下難以持續(xù)加快開(kāi)工進(jìn)度。不過(guò)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城鎮(zhèn)化剛性需求、庫(kù)存低位以及地方政府對(duì)土地出讓金收入的依賴(lài)意味著房地產(chǎn)投資仍然是經(jīng)濟(jì)的重要支撐，不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)中緩降，全年增長(zhǎng)5%左右。

  商品房庫(kù)存將逐步回升

  供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期也是影響樓市走向的關(guān)鍵因素。截至2019年10月末，全國(guó)商品住宅待售面積已降至2012年末的水平。即便該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不包括未竣工的待售面積，也代表著近兩年商品住宅庫(kù)存處于低位。值得注意的是，近兩年商品房新開(kāi)工面積增速遠(yuǎn)大于商品房銷(xiāo)售面積，未來(lái)必將帶來(lái)一定的庫(kù)存壓力。一方面，由于項(xiàng)目去化率降低，大量的新推盤(pán)項(xiàng)目將不斷形成新的庫(kù)存；另一方面，隨著近兩年開(kāi)工的項(xiàng)目進(jìn)入集中竣工期，未竣工待售面積將逐步轉(zhuǎn)化為已竣工待售面積，在統(tǒng)計(jì)上也能逐步得到體現(xiàn)。展望2020年，伴隨著商品房庫(kù)存的回升，以及樓市銷(xiāo)售繼續(xù)降溫調(diào)整，市場(chǎng)供求關(guān)系將進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)。

  此外，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500萬(wàn)套目標(biāo)的大前提下，預(yù)計(jì)2020年棚改計(jì)劃將近翻倍，實(shí)物安置投資或?qū)⒊^(guò)1萬(wàn)億元，托底投資增速。

  行業(yè)流動(dòng)性管控持續(xù)

  截至2019年三季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額約43.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較2018年全年水平下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)人民幣貸款余額約28.9%，較2018年末提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。從增量看，2019年前三季度新增房地產(chǎn)貸款約4.6萬(wàn)億元，同比下降13.2%，占新增各項(xiàng)人民幣比重33.8%，較2018年全年水平下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。從投放結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性管控側(cè)重于總量管控和嚴(yán)查違規(guī)，需求側(cè)為滿(mǎn)足居民首套和改善購(gòu)房的基本居住屬性，按揭投放韌性較強(qiáng)；與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)中樞下行和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)換擋中，銀行資產(chǎn)配置對(duì)于按揭貸款的青睞不減，短期內(nèi)投放相對(duì)“剛性”。展望未來(lái)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸收縮壓力主要集中在供給端，需求側(cè)按揭投放出現(xiàn)大幅收縮的概率較低。預(yù)計(jì)2020年末房地產(chǎn)貸款余額約為49.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速或略低于2020年各項(xiàng)人民幣貸款余額增速。

  房地產(chǎn)行業(yè)將加速洗牌

  2019年，在樓市降溫調(diào)整、融資監(jiān)管收緊的嚴(yán)峻形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和資金鏈面臨巨大壓力，即便百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僖裁黠@回落。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)顯示，2019年1-10月份，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模同比僅增長(zhǎng)5%，略好于行業(yè)平均水平，但遠(yuǎn)低于上年同期行業(yè)增速。不過(guò)，龍頭房企銷(xiāo)售額集中度繼續(xù)提高，千億級(jí)房企數(shù)量明顯增加，大型規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)依然明顯。展望2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。大型規(guī)模房企憑借實(shí)力和融資優(yōu)勢(shì)，仍將繼續(xù)整合資源、擴(kuò)大規(guī)模；而中小房企則將面臨較大困境。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，盡管仍然存在很多結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，但開(kāi)發(fā)企業(yè)集體“吃肉”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，大浪淘沙將加劇行業(yè)洗牌，資源整合和兼并重組將成為大勢(shì)所趨。

  需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)

  一是政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策、信貸政策的影響極大。2019年以來(lái)，在貨幣環(huán)境相對(duì)寬松的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控先松后緊、以緊為主，樓市在政策對(duì)沖博弈下呈現(xiàn)穩(wěn)定降溫態(tài)勢(shì)。不過(guò)與往年經(jīng)濟(jì)下行時(shí)主動(dòng)刺激樓市不同的是，7月份，中央政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央政府控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，打破了放松房地產(chǎn)調(diào)控的幻想。

  二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)周期來(lái)看，作為宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入增速下行換擋周期；從短周期來(lái)看，樓市調(diào)控仍處于緊周期，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫調(diào)整幅度將有所加大，周期性探底態(tài)勢(shì)將更加明顯。此外，從調(diào)控的角度來(lái)看，隨著戶(hù)籍制度逐步放開(kāi)，主要城市爭(zhēng)相出臺(tái)人才新政。未來(lái)需特別防范一線(xiàn)、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)和三線(xiàn)、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，尤其是后者。

  三是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在樓市調(diào)控收緊、市場(chǎng)預(yù)期下行的背景下，房地產(chǎn)抵押物能否快速變現(xiàn)顯得至關(guān)重要，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在抵押物價(jià)值的下降和變現(xiàn)周期延長(zhǎng)上。從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性正在變差。因此，銀行需建立健全房地產(chǎn)抵押品動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息，并采取有效應(yīng)對(duì)措施。

  四是信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)、交易過(guò)程中都需要大量融資，但投資回報(bào)和市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的行業(yè)。在銀企信息不透明、監(jiān)管尚不完善的情況下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不暢、決策失誤或者資金鏈斷裂，甚至是資不抵債，高負(fù)債的開(kāi)發(fā)企業(yè)非常容易選擇違約進(jìn)而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。此外，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)亦不可忽視，主要集中在投資投機(jī)購(gòu)房者身上。投機(jī)購(gòu)房者往往選擇加杠桿購(gòu)房，有些可能還會(huì)同時(shí)投資債市、股市，甚至用房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行投機(jī)，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，則很容易導(dǎo)致家庭破產(chǎn)，而不得不“棄房斷供”。