政策趨緊

　　太平洋證券表示：當(dāng)前的政策環(huán)境非常像2012年，很多城市出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)政策的微調(diào)，但是一旦放松的幅度過大，則會(huì)被立即叫停。“對(duì)于地產(chǎn)堅(jiān)決的調(diào)控態(tài)度可能將會(huì)在一段較長的時(shí)間內(nèi)維持下去，特別是房企融資政策松動(dòng)的可能性較小”。中國社科院也指出：2020年樓市總體市場繼續(xù)保持降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。總體穩(wěn)定的因素有：1.中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間，未來還有一定的需求潛力。2.中國經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的韌性。3.炒房的利益機(jī)制依然存在。4.樓市調(diào)控不太可能放松。

　　銷售趨緊

　　中指院常務(wù)副院長黃瑜也曾做出表示，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2020年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售及新開工規(guī)模小幅調(diào)整，銷售均價(jià)更趨于平穩(wěn)，投資中低速增長”的特點(diǎn)。

　　但各機(jī)構(gòu)對(duì)于樓市降溫幅度的預(yù)測(cè)不甚一致。光大證券最為悲觀，認(rèn)為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。最樂觀的華創(chuàng)證券則認(rèn)為，明年的銷售面積將與今年持平，即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。

　　房價(jià)趨穩(wěn) 投資降溫

　　由于很多城市的政府部門對(duì)房價(jià)降幅有所限制，因此各個(gè)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，未來的房價(jià)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大漲，不會(huì)過快下降。

　　房企融資方面，融資規(guī)模增長繼續(xù)放緩、房企融資渠道全面受限，未來房企在投資中也將趨于謹(jǐn)慎；近年增長較快的海外債券融資受到政策限制的同時(shí)成本也上升較快。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，明年全國房地產(chǎn)投資增速將從兩位數(shù)回落到個(gè)位數(shù)，如果政策嚴(yán)厲，該增速可能降至5%以下。

　　土地降溫 住宅用地回暖

　　2019年，全國土地出讓市場再次進(jìn)入下降通道，地方政府土地出讓收入的增長速度明顯下降，個(gè)別月份甚至出現(xiàn)負(fù)增長。另一方面，住宅用地成交情況有所好轉(zhuǎn)，流拍率明顯下降，住宅用地成交均價(jià)止跌回升，住宅用地溢價(jià)率出現(xiàn)止跌微升的趨勢(shì)。分不同層級(jí)城市來看，一線城市住宅用地量價(jià)止跌回升，成交比例和溢價(jià)率同時(shí)回升。二線城市住宅用地市場止跌回暖，成交比例和溢價(jià)率回升。三四線城市住宅用地量減價(jià)升，成交比例同時(shí)上升，溢價(jià)率則有所下降。

　　洗牌加劇

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，棚改的紅利仍將對(duì)三四線樓市起到兜底作用，并保證整體市場不會(huì)有太大的降幅。但一二線城市將重新成為未來的市場熱點(diǎn)。其中，由于一線城市調(diào)控政策相對(duì)嚴(yán)厲，二線城市市場值得期待。光大證券預(yù)測(cè)，從銷售面積上看，明年一線城市將持平，二線城市增長10%，三四線城市下降16%；從銷售金額來看，一線城市和二線城市分別增長10%和13%，三線城市下降16%。

　　中小型房企面臨生死考驗(yàn)

　　上海易居研究院指出，部分地方政府在拿地時(shí)要求有一定規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，且土地競拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對(duì)小房企的經(jīng)營能力以及決策能力提出了更高的要求。由于房企的容錯(cuò)率更低，進(jìn)一步擠壓了小房企的生存空間，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。