易居研究院27日發(fā)布《2019-2020年度全國房地產(chǎn)市場報(bào)告》。報(bào)告預(yù)測，2020年雖然政策見底趨松，房地產(chǎn)融資穩(wěn)中有松，但全國總體市場仍將探底；就最重要的指標(biāo)房價(jià)而言，全國下跌城市數(shù)量將多于上漲城市數(shù)量。

  報(bào)告認(rèn)為，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)特征為“探明底部，跌多漲少”。雖然房地產(chǎn)融資穩(wěn)中有松，但全國總體市場仍將探底，預(yù)計(jì)將探明底部，不過難以明顯反彈，仍在低位糾結(jié)、盤整。同時(shí)，區(qū)域分化明顯，市場降溫較早的一線和強(qiáng)二線、東部都市圈等地區(qū)市場將企穩(wěn)，部分指標(biāo)小幅反彈；而市場降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區(qū)，市場將繼續(xù)降溫、探底。

  部分城市新房限價(jià)有望放松

  從政策方向來看，報(bào)告認(rèn)為，2020年對(duì)于房價(jià)的管控依然會(huì)繼續(xù)，將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房價(jià)的概念，不過這也會(huì)基于不同的房價(jià)周期而調(diào)整。

  報(bào)告稱，隨著市場降溫，部分城市的新房限價(jià)有望放松。同時(shí)，若市場行情比較蕭條，此時(shí)購房政策會(huì)有所松動(dòng)，政策層面對(duì)于房價(jià)的反彈等也會(huì)有更大的容忍度。后續(xù)對(duì)于房價(jià)變動(dòng)的考量，會(huì)更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢(shì)、CPI走勢(shì)、居民可支配收入、樓盤成交結(jié)構(gòu)等。同時(shí)對(duì)于一些高價(jià)土地的項(xiàng)目，價(jià)格管控也會(huì)更加靈活。

  房地產(chǎn)市場預(yù)判

  市場供應(yīng)方面，報(bào)告預(yù)測，2020年全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積降幅預(yù)計(jì)在6%左右。多數(shù)開發(fā)商負(fù)債率偏高，而且今年下半年以來融資環(huán)境持續(xù)收緊，沒有寬裕的資金用于大量拿地。

  報(bào)告預(yù)測，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比下降6%左右。由于市場轉(zhuǎn)冷，多數(shù)城市的新盤銷售情況不理想，開發(fā)商觀望情緒較濃，推遲開工進(jìn)度。

  報(bào)告預(yù)測，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比增速在6%左右。相對(duì)于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2019年商品房銷售面積增速回落至零附近，2020年開發(fā)投資增速會(huì)滯后性回落。

  報(bào)告預(yù)測，2020年全國100個(gè)城市庫存預(yù)計(jì)會(huì)緩慢上升，但不同月份可能表現(xiàn)不一樣。比如上半年預(yù)計(jì)市場仍是以降溫為特征，房企或依然會(huì)加快推盤，這會(huì)導(dǎo)致庫存上升速度更快。而到了下半年，預(yù)計(jì)政策面開始寬松，庫存上升速度放緩，庫存壓力有所釋放。

  市場成交方面，報(bào)告預(yù)測，2020年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比下降3%左右。報(bào)告分析認(rèn)為，從城市分類來看，預(yù)計(jì)較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續(xù)增長，且有相當(dāng)部分三四線城市處于人口凈流出狀態(tài)，預(yù)計(jì)成交量將出現(xiàn)下降，這將拖累全國商品房銷售面積小幅下降。

  商品房成交均價(jià)或繼續(xù)上漲

  市場價(jià)格方面，報(bào)告預(yù)測，2020年全國商品房成交均價(jià)繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)全年漲幅在5%左右。預(yù)計(jì)2020年全國樓市繼續(xù)降溫，成交價(jià)也會(huì)走弱；與具體城市不同，全國房價(jià)具有很強(qiáng)的黏性，易漲難跌；由于價(jià)格變化滯后于成交量，2018年和2019年全國商品房銷售量增速均已接近0，市場相比前幾年已明顯降溫，預(yù)計(jì)2020年將類似2014年，成交量下跌的同時(shí)價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅相比今年會(huì)有所收窄。

  報(bào)告還對(duì)70城二手房價(jià)作出預(yù)測，預(yù)計(jì)2020年70城二手房價(jià)下跌月份數(shù)將多于上漲月份數(shù)，全年環(huán)比漲幅以負(fù)值為主，年中前后可能見到跌幅最大值。

  報(bào)告分析，從市場規(guī)律看，截至2019年11月，本輪房地產(chǎn)周期房價(jià)已經(jīng)上漲了56個(gè)月，相比過去幾次短周期時(shí)間更長，幅度更大，因此也必然會(huì)經(jīng)歷較長時(shí)間的房價(jià)調(diào)整階段。目前無論從土地市場、新房市場還是二手房市場來看，都已經(jīng)顯現(xiàn)市場調(diào)整的拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)明年初70城二手房價(jià)開始下跌。

  報(bào)告認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)周期跟以往有所不同，商品住宅庫存去化明顯但并未明顯回升，整體水平不高；同時(shí)，整體貨幣環(huán)境從2018年就開始趨松，本輪影響CPI上行的核心因素豬周期預(yù)計(jì)將在2020年下半年回落，屆時(shí)貨幣政策將有更大的空間，年中左右房價(jià)可能跌幅收窄。

  “在當(dāng)前‘穩(wěn)’的預(yù)期下，房價(jià)最大跌幅較難達(dá)到2014年下半年的水平，房價(jià)調(diào)整將相對(duì)緩和或者經(jīng)歷更長的盤整時(shí)間。”報(bào)告分析。