近日，中指研究院發(fā)布《2019年中國(guó)房地產(chǎn)政策報(bào)告》。報(bào)告結(jié)合2019年政策特點(diǎn)、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策要素，主要從財(cái)政金融政策、市場(chǎng)調(diào)控政策、有效供給政策、棚改舊改政策、人口人才政策、區(qū)域發(fā)展政策等六個(gè)方面進(jìn)行全面、系統(tǒng)的盤點(diǎn)。

　　報(bào)告顯示，2019年國(guó)家棚改規(guī)模收縮，加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　棚改規(guī)模收縮，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)

　　嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)。自2018年以來，中央持續(xù)規(guī)范棚戶區(qū)改造融資行為，有序推進(jìn)試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券工作，堅(jiān)決遏制地方政府隱性債務(wù)增量。1月，國(guó)常會(huì)要求規(guī)范專項(xiàng)債管理，嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)。4月，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要主動(dòng)配合整治地方政府隱性債務(wù)，穩(wěn)妥處置高風(fēng)險(xiǎn)中小銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。5月，財(cái)政部明確支持防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是著力防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于做好地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行及項(xiàng)目配套融資工作的通知》，明確專項(xiàng)債券必須用于有一定收益的重大項(xiàng)目，融資規(guī)模要保持與項(xiàng)目收益相平衡。財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀保監(jiān)會(huì)等部委有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必須用改革的辦法解決發(fā)展中的矛盾和問題，堅(jiān)持疏堵并重，在嚴(yán)格控制地方政府隱性債務(wù)、堅(jiān)決遏制隱性債務(wù)增量、堅(jiān)決不走無(wú)序舉債搞建設(shè)之路的同時(shí)，鼓勵(lì)依法依規(guī)通過市場(chǎng)化融資解決項(xiàng)目資金來源。9月，國(guó)常會(huì)提出按規(guī)定提前下達(dá)明年專項(xiàng)債部分新增額度，同時(shí)明確此次提前下達(dá)的專項(xiàng)債券額度不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，不得用于置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　年度棚改計(jì)劃規(guī)模收縮，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)。8月，住建部表示在棚戶區(qū)改造方面，將堅(jiān)持既盡力而為，又量力而行，科學(xué)確定年度棚改任務(wù)，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)改造老城區(qū)臟亂差的棚戶區(qū)、國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。12月全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。今年棚改數(shù)據(jù)方面，2019年全國(guó)棚改計(jì)劃新開工289萬(wàn)套，1-11月已開工約315萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的109%，完成投資1.16萬(wàn)億元。與2018年棚改的相關(guān)數(shù)據(jù)均相差較大。自2018年7月住建部明確提出因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置后，棚戶區(qū)改造逐漸步入調(diào)整期。地方層面，山東進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)。蘭州嚴(yán)禁將舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目打包納入棚改。福州強(qiáng)調(diào)合理控制貨幣補(bǔ)償比例，嚴(yán)格按照市委市政府“疏解老城、建設(shè)新城”的總體策略，鼓樓、臺(tái)江中心城區(qū)可向外疏解，各項(xiàng)目住宅房屋貨幣補(bǔ)償比例原則上控制在50%以內(nèi)，倉(cāng)山、晉安、馬尾主要實(shí)行就地就近安置，各項(xiàng)目住宅房屋貨幣補(bǔ)償比例原則上控制在30%以內(nèi)。貴陽(yáng)花溪區(qū)規(guī)定2019年及以后年度新啟動(dòng)實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐纷≌芷诖_定安置方式，若上一年度商品住宅消化周期低于15個(gè)月，本年度實(shí)施棚改項(xiàng)目時(shí)應(yīng)更多采取新建棚改安置房的方式，并嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)。

　　加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，擴(kuò)大有效投資

　　中央強(qiáng)調(diào)加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。3月，政府工作報(bào)告提到，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施。4月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，指出自2017年12月以來，住建部已在12個(gè)城市部署開展了老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，并決定自2019年起將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持，明確老舊小區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，要求準(zhǔn)確把握老舊小區(qū)改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。6月，國(guó)常會(huì)提出要找準(zhǔn)切入點(diǎn)，擴(kuò)大有效投資，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的一舉多得之效。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，是重大民生工程和發(fā)展工程。今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。7月，政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。住建部副部長(zhǎng)在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作吹風(fēng)會(huì)上指出，截至今年5月底，需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，將積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制，吸引社會(huì)力量參與。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。國(guó)務(wù)院部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，目的在于改善民生、穩(wěn)投資、提振消費(fèi)。與棚改不同的是，舊改涉及到的拆除重建類相對(duì)有限，綜合整治類城市更新業(yè)務(wù)將會(huì)有較大發(fā)展空間，舊改在帶動(dòng)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展的同時(shí)，有可能延緩部分人群換房迫切性。未來，一二線城市的老舊小區(qū)面臨更多更新限制，將是主改區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)新時(shí)期。

　　地方加緊落實(shí)老舊小區(qū)改造計(jì)劃。安徽計(jì)劃2019-2021年，整治改造老舊小區(qū)2600個(gè)左右。河南3383個(gè)老舊小區(qū)、約50萬(wàn)戶被納入中央資金支持范圍，目前已完成改造474個(gè)、正在改造1040個(gè)，其余1869個(gè)正開展改造前期工作、年底前可全部開工。杭州重點(diǎn)改造2000年(含)前建成、近5年未實(shí)施綜合改造且未納入今后5年規(guī)劃征遷改造范圍住宅小區(qū)。計(jì)劃至2022年底，實(shí)施改造老舊小區(qū)約950個(gè)、居民樓1.2萬(wàn)幢、住房43萬(wàn)套，涉及改造面積3300萬(wàn)平方米。南京目標(biāo)至2021年完成老舊小區(qū)綜合整治400個(gè)。鄭州計(jì)劃到2021年6月底前，鄭州將全面完成市內(nèi)五區(qū)老舊小區(qū)綜合改造，其中2019年完成全部改造任務(wù)的35%。濟(jì)南計(jì)劃2019年完成整治改造358個(gè)老舊住宅小區(qū)、721.4萬(wàn)平方米，涉及9萬(wàn)余戶居民。合肥今年擬整治老舊小區(qū)115個(gè)，總建筑面積約274萬(wàn)平方米，預(yù)估投資約17億元，惠及住戶32198戶。佛山計(jì)劃2022年全面完成老舊小區(qū)改造任務(wù)。哈爾濱放寬老舊小區(qū)建成年限標(biāo)準(zhǔn)，將2006年以前建成的小區(qū)納入改造范圍。去年，河北、上海、廣州等地就已發(fā)布了各自老舊小區(qū)改造計(jì)劃。河北當(dāng)時(shí)指出全省老舊小區(qū)共計(jì)5739個(gè)，建筑面積1.15億平方米，涉及36851棟住宅、141.31萬(wàn)戶居民，計(jì)劃2018年完成不少于總改造項(xiàng)目的20%，2019年年底前累計(jì)完成不少于總改造項(xiàng)目的70%，2020年完成全部改造任務(wù)。上海計(jì)劃到2020年，全市計(jì)劃完成各類舊住房修繕改造3000萬(wàn)平方米。廣州要求2020年前完成779個(gè)老舊小區(qū)改造。