2019年12月13日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿中，有29次提及“穩(wěn)”字。為何如此強調(diào)“穩(wěn)”？因為，2020年是“收官年”，既是“十三五”收官，又是“脫貧攻堅”收官，更是全面完成小康目標(biāo)的收官。

  如果各項宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照2019年的走勢，不出大紕漏，2020年各項收官將順理成章。治大國如烹小鮮，“穩(wěn)字當(dāng)頭”在情理之中。

  對樓市來說，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”近期被提及的頻率非常高。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”已成為長效機制的目標(biāo)。也就是說，2020年各地樓市政策，都要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

  2019年12月17日，國務(wù)院副總理韓正在談及房地產(chǎn)情況時表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，成績來之不易”。

  這意味著，2019年樓市“高位徘徊”的走勢，即量在歷史最高位，價格相對平穩(wěn)，國家是滿意的，并希望在2020年繼續(xù)看到這一走勢。

  韓正還強調(diào)，“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)”。可見，政策有信心將樓市高位運行的態(tài)勢延續(xù)到2020年。

  2020年，調(diào)控很難拿捏

  2020年，樓市政策首次將“房住不炒”、“穩(wěn)字當(dāng)頭”并列為長效機制目標(biāo)。

  但是，“房住不炒”和“穩(wěn)字當(dāng)頭”側(cè)重不同：“房住不炒”重在壓制，“穩(wěn)字當(dāng)頭”重在“托底”，哪個重要呢？

  當(dāng)前，樓市存在下行趨勢，“托底”可能占上風(fēng)。新房限價、促銷，看不出問題。但70個城市中有35個城市的二手房價格下跌，很能說明問題。

  所以，2020年全面落實“因城施策”，要求各城市自己管好自己。市場下行了，就要托一托；哪個區(qū)域下行了，要“一區(qū)一策”地對癥下藥。

  近期，各地“一城一策”、“一區(qū)一策”的松綁信號很明顯。但是，“托”不是刺激，只是穩(wěn)定，因為還有“房住不炒”壓頂。

  所以，2020年各地在推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控時的壓力會比較大。既要穩(wěn)住房價、地價和市場預(yù)期，還不能出現(xiàn)價格明顯反彈，這需要一定的政策設(shè)計技巧。

  2020年，熱點區(qū)域有看頭

  2019年，盡管調(diào)控政策相對嚴(yán)厲，融資環(huán)境也不友好，但樓市“韌性”很足。除了供地下滑外(降速也有收窄)，其他指標(biāo)都還比較理想，特別是成交量，年底出現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

  原因是“因城施策、周期錯位”。2016年四季度，大城市開始收緊調(diào)控，大城市房地產(chǎn)從2017年二季度后開始調(diào)整。中小城市一直在進(jìn)行棚改貨幣化刺激，直到2018年下半年政策微調(diào)。

  進(jìn)入2019年，棚改降速，貨幣化退出，“去庫存”政策也退出，順應(yīng)國家開啟都市圈增長戰(zhàn)略，開發(fā)商開始回歸一二線熱點城市。

  因此，中小城市開始回調(diào)，但經(jīng)過2-3年的蟄伏，一二線熱點城市又開始回升。

  特別是，黨的十九屆四中全會提出，要“提高中心城市和城市群綜合承載和資源優(yōu)化配置能力”。《求是》雜志上發(fā)表的重要文章《推動形成優(yōu)勢互補高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》也明確指出，“增強中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力。”文章強調(diào)，“北京、上海、廣州、深圳等特大城市發(fā)展優(yōu)勢不斷增強，杭州、南京、武漢、鄭州、成都、西安等大城市發(fā)展勢頭較好，形成推動高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域增長極。”

  目前，涵蓋這10個城市的粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展、長江中游和西部城市群等，已經(jīng)成為新的增長極。這幾個增長極穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)、樓市才能穩(wěn)住。

  這幾年，樓市溫度在熱點與非熱點區(qū)域的輪回很明顯，這也是樓市保持韌性的關(guān)鍵。未來，人口、資金、資源都會向優(yōu)勢區(qū)域集中，也給房地產(chǎn)帶來可持續(xù)的機會。這些區(qū)域核心城市發(fā)展好了，外圍就會發(fā)展起來。

  2020年，“小陽春”值得期待

  2019年的樓市走勢，與2018年很類似，“兩頭高、中間低”。

  受政策放松、開發(fā)商促銷的影響，年初都出現(xiàn)了“小陽春”、年末都出現(xiàn)“翹尾”行情。其中，2018年“7.31”提出堅決遏制房價上漲，2019年“7.30”提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

  2018年年末的“翹尾”，延續(xù)到了2019年一季度的“小陽春”。大家疑惑的是，2019年的“翹尾”是否會延續(xù)到2020年的“小陽春”？

  筆者認(rèn)為，從貨幣政策和調(diào)控政策來看，2020年樓市走出“小陽春”的概率很大。

  一方面，新定價基準(zhǔn)的LPR，已開啟下行通道。當(dāng)然，針對房貸的5年期LPR下行幅度不會太大，影響也有限。但是，2020年貨幣環(huán)境友好，銀行降準(zhǔn)和實體融資利率下降，有助于樓市穩(wěn)定。

  另一方面，“一城一策”全面落地，政策最緊時刻過去。2020年，很多地方將會“小步快跑”地松綁政策。

  2020年，要耐得住性子

  不過，也不能對2020年的“小陽春”抱太高的期望值。畢竟，“房住不炒”的紅線不能碰。

  2020年，地方主體責(zé)任將全面落地，市場任何異動，特別是有炒作嫌疑的，都會引發(fā)靈活多變的政策應(yīng)對。

  對于樓市來說，橫盤著不漲不跌，時間一久，就會跌了。只要CPI在上漲，貨幣在增長，房價就一定會上漲。另外，要想實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，房價也要有一定的漲幅。

  所以，未來幾年，熱點城市和區(qū)域的房價，還是會有一定漲幅。

  但是，就像房貸啟動LPR定價后，要經(jīng)常盤算房子的月供，是增加還是減少。一樣的道理，未來幾年，盡管房價在上漲，但漲幅沒那么大了。現(xiàn)實的問題是，拋開月供，持有房子的成本其實越來越高，資金成本、折舊維護(hù)、物業(yè)費、稅費等，基本在7%以上。

  所以，也要經(jīng)常盤算持有房子的成本和收益對比。未來的政策設(shè)計，一定會讓房價保持一定的漲幅，但明顯上漲是不允許的。這時，增值收益或租金收益，可能覆蓋不了成本。

  當(dāng)然，政策一定會鼓勵長期持有，打擊短期炒作。未來，房地產(chǎn)仍舊是中國經(jīng)濟(jì)的“綜合引擎”，打造都市圈，互聯(lián)互通，公共服務(wù)均等化等，地產(chǎn)功不可沒，政策一定會給長期持有者可觀的回報。但是，城市、區(qū)域都開始分化，我們要有耐性，要慧眼識金，學(xué)會分享長期紅利。