2月20日，央行發(fā)布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR，其中，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.05%，此前為4.15%；5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.75%，此前為4.8%。

  業(yè)內(nèi)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，此次LPR利率再度下調(diào)，無(wú)論是一年期還是五年期，都呈現(xiàn)貸款成本下降的趨勢(shì)，這與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)以及抗擊新冠肺炎等密切相關(guān)。

  中原地產(chǎn)張大偉：降息后30年月供百萬(wàn)可省1萬(wàn)利息

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降息證明了金融政策取向是穩(wěn)樓市、刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

  首先，不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的利好。按照基準(zhǔn)計(jì)算，5年期降低了5個(gè)基點(diǎn)后，以貸款100萬(wàn)30年期計(jì)算，月供減少30元左右，大約30年內(nèi)整體利息少支出10864元。

  其次從趨勢(shì)看，降息還將持續(xù)。

  央行公布的去年12月金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率，較9月下降18bp至5.44％。其中一般貸款利率下行幅度較大，環(huán)比下降22bp至5.74％；票據(jù)利率環(huán)比下降7bp至3.26％，個(gè)人住房貸款利率環(huán)比上升7bp至5.62％。2019年末金融機(jī)構(gòu)超儲(chǔ)率為2.4％，與上年末持平。

  央行指出，2019年MLF和逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率分別下行5個(gè)基點(diǎn)，貨幣市場(chǎng)利率中樞也有所下行。在解釋2月初的降息操作時(shí)，也提到流動(dòng)性投放推動(dòng)貨幣市場(chǎng)和債券市場(chǎng)利率下行，并將進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)利率下行，有利于降低資金成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

  在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，貨幣政策仍會(huì)趨于寬松，降息周期會(huì)繼續(xù)。

  再次，全國(guó)性的房地產(chǎn)穩(wěn)市政策集中在“救企”。

  2020年因?yàn)橐咔橛绊懀?月份全國(guó)房地產(chǎn)政策井噴。不完全統(tǒng)計(jì)，2020年2月份全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)40城市發(fā)布了多次房地產(chǎn)政策，大部分都有關(guān)疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

  多地發(fā)布房地產(chǎn)政策，的確一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，特別是減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓?，?duì)于很多之前拿地企業(yè)有很大作用。

  但目前的房地產(chǎn)政策基本都只針對(duì)節(jié)流有一定的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問(wèn)題。一旦銷售不能快速恢復(fù)，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。

  目前全國(guó)各地售樓處基本關(guān)閉，而工地也都停工，這種情況下，現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策肯定已經(jīng)不合時(shí)宜。對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，放開剛需和改善購(gòu)房。

  短期看，目前的房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的緩解影響不大，應(yīng)該有更多城市出臺(tái)更多的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)措施。

  最后，雖然降息不是為了刺激房地產(chǎn)，但肯定有穩(wěn)定房地產(chǎn)的作用。

  LPR降低的主要目的是未來(lái)引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺(tái)之初就針對(duì)樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

  因?yàn)橐话?年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對(duì)于房貸影響巨大。而LPR的報(bào)價(jià)是月度，后續(xù)繼續(xù)降息可以期待。

  未來(lái)在全社會(huì)的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對(duì)優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率的繼續(xù)輕微下調(diào)，后續(xù)市場(chǎng)針對(duì)首套房貸利率應(yīng)該有寬松的趨勢(shì)。

  易居嚴(yán)躍進(jìn)：房貸領(lǐng)域呈現(xiàn)降低成本和激活需求的導(dǎo)向

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，實(shí)際上此前市場(chǎng)對(duì)于此次LPR利率下調(diào)已有很強(qiáng)預(yù)期。第一、在2月7日央行發(fā)布會(huì)上，曾經(jīng)明確2月20日LPR有較大概率的下行，這為當(dāng)前LPR的改革定了基調(diào)；第二、作為先行指標(biāo)，在2月17日央行最新的公開市場(chǎng)操作中，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%；第三、在國(guó)務(wù)院以及各次會(huì)議上，都明確了在抗擊肺炎中對(duì)于中小企業(yè)成本的降低，其中融資成本降低也是符合預(yù)期的。

  根據(jù)此次最新的報(bào)價(jià)，一年期下調(diào)幅度更大，下調(diào)了10個(gè)基調(diào)，而五年期及以上的則下調(diào)了5個(gè)基調(diào)。第一、下調(diào)幅度的不同，說(shuō)明當(dāng)前注重短期資金成本的降低，尤其是今年上半年預(yù)計(jì)各類短期貸款的成本把控是關(guān)鍵，所以短期的貸款成本首先會(huì)下調(diào)，而中長(zhǎng)期貸款或需要等抗疫工作接近尾聲、兩會(huì)工作后才能定調(diào)。所以體現(xiàn)了差異化的利率調(diào)整思路；第二、降低了企業(yè)成本，當(dāng)前各行各業(yè)的資金壓力很大，此類貸款利率的變化，客觀上有助于形成更為明確的降成本導(dǎo)向，對(duì)于相關(guān)企業(yè)的活力激活有積極的作用；第三、從市場(chǎng)預(yù)期看，后續(xù)也還會(huì)形成進(jìn)一步下調(diào)的可能，但也會(huì)遵循循序漸進(jìn)的方式，不會(huì)一步到位，體現(xiàn)了改革的大方向和逆周期管理的思路。

  此次調(diào)整中，五年期及以上的LPR利率下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，最終利率為4.75%，進(jìn)一步體現(xiàn)了包括房貸在內(nèi)的中長(zhǎng)期貸款降低的導(dǎo)向。第一、中長(zhǎng)期貸款的LPR利率一共報(bào)價(jià)了6次，其中2019年11月份下調(diào)了一次，這是第二次下調(diào)，有助于進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于相關(guān)房貸領(lǐng)域的成本降低有積極的作用；第二、今年3月份存量貸款進(jìn)入LPR的改革也會(huì)啟動(dòng)，后續(xù)對(duì)于存量貸款的工作是否需要延長(zhǎng)工作時(shí)間，以確保改革的順利推進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)也會(huì)有相關(guān)政策出。

  而房貸領(lǐng)域勢(shì)必呈現(xiàn)降低成本和激活需求的導(dǎo)向。第一、LPR利率的下調(diào)，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的成本都有望下調(diào)。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款中一些中長(zhǎng)期貸款的成本下調(diào)，有助于房企經(jīng)營(yíng)成本的降低，對(duì)沖近期銷售市場(chǎng)不景氣的壓力，而個(gè)人按揭貸款等比重更高，有助于進(jìn)一步落實(shí)信貸的政策思路，對(duì)于購(gòu)房者刺激購(gòu)房需求、降低還貸壓力等有積極的作用；第二、根據(jù)測(cè)算，此次下調(diào)后，統(tǒng)計(jì)的全國(guó)64個(gè)城市中，100萬(wàn)房貸、等額本息償還30年，其月供額從此前1月份的5731元減少至5699元，減少了31元，這有望進(jìn)一步減少購(gòu)房者的月供，雖然部分購(gòu)房者可能認(rèn)為減少額并不多，但如果考慮到去年11月份已經(jīng)減少過(guò)一次，那么其實(shí)累計(jì)已經(jīng)減少了62元。這都值得肯定的地方；第三、類似減少的情況下，購(gòu)房積極性會(huì)增強(qiáng)，所以實(shí)際上雖然此次新冠肺炎的影響很大，但是各種降成本的政策會(huì)出現(xiàn)。這也有助于近期相關(guān)房企的項(xiàng)目促銷，有助于活躍市場(chǎng)交易。

  58安居客張波：房貸利率水平降低 購(gòu)房需求會(huì)加快入市

  58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，在LPR利率調(diào)整之前，MLF已經(jīng)先期進(jìn)行了利率下調(diào)，也是本次LPR一個(gè)預(yù)先信號(hào)，從本次調(diào)整來(lái)看，利率毫無(wú)懸念進(jìn)行了下調(diào)，對(duì)疫情影響下的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是融資層面起到一定作用。值得關(guān)注的是，由于LPR利率不斷下調(diào)，也在一定程度上降低了房貸利率水平，間接拉部分購(gòu)房需求的加快入市，對(duì)于樓市穩(wěn)定也起到積極作用。