中國社科院財經院《中國住房大數據分析報告（202002抗疫專題）》（下稱《報告》）于今日正式發布。《報告》預測，只要疫情能夠在合理的時期內得到有效控制，那么疫情對住房市場的影響將主要體現在對中小城市住房市場、中小房地產企業的短期影響。房價長期預期不會發生大的轉變，大城市市場和中長期市場不會因此而發生重大波動。

  近期有不少城市出臺了一系列平穩房地產市場的措施，例如放寬預售資金、給予購房補貼、提高公積金貸款額度等等。《報告》指出，在堅持房住不炒的基礎上，可給予受疫情影響的困難房地產企業適度救濟，但應嚴控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為，避免引發未來房價大起大落，加大宏觀金融風險。

  核心城市房價略有回升，租金走出季節性低谷

  《報告》中提到，緯房核心指數顯示，2020年1月，全國24個核心城市綜合房價環比上漲0.28%。這是核心城市房價經歷了連續5個月的穩中緩降以來，首次出現小幅回升。

  但從近兩年的市場走勢看，核心城市房價仍保持穩中略漲的趨勢。緯房核心指數顯示，與2018年1月相比，全國24個核心城市綜合房價上漲了5.07%；與2019年1月相比，核心城市綜合房價上漲了3.17%。房價綜合上漲幅度在相對合理的范圍區間內。

  租金走出季節性低谷。緯房租金核心指數顯示，2020年1月，全國22個核心城市住房租金環比上漲1.79%，同比下跌0.24%。這表明核心城市住房租金在經歷了連續5個月的季節性下跌之后，開始從季節性低谷中走出。

  盡管核心城市租金從2019年8月以來連續5個月下跌，但從近兩年的市場走勢看，緩慢向上趨勢變沒有改變。緯房租金核心指數顯示，與2018年1月相比，核心城市租金上漲了3.68%。

  疫情對中低中入階層、中小房企、中小城市影響更大

  《報告》指出，疫情對住房市場的影響可分為直接影響與間接影響兩個方面：

  從直接影響方面看，疫情對住房市場有多維度的直接影響。首先對于房地產企業來說，因為售樓處暫時關閉和推遲復工，企業的項目交付進度、短期銷售額都將受到直接影響，并進而可能會影響企業資金周轉；對于購房者來說，看房、貸款等活動都難以正常進行，籌款也可能受到影響，短期購房活躍度直線下降；對于還貸家庭來說，由于收入受到疫情影響，部分家庭可能會出現還貸困難；對于租房者來說，找房、搬家等活動也會存在現實困難，租房行為受限。

  從間接影響看，疫情對中國乃至世界經濟可能會構成一定的沖擊。疫情沖擊將直接影響對未來的經濟預期，進而間接引發部分群體的購房觀望。疫情帶來的收入降低或財富損失，也可能間接降低購房支付能力，造成購房需求下降。

  但總體而言，房地產業屬于強周期性、波動性行業，長期的政策調控與頻繁的市場波動，使得房地產業對市場波動具有一定緩沖能力。報告認為，疫情對中低中入階層的收入影響要大于其它階層，對中小房地產企業的沖擊要強于大型房地產企業，對中小城市住房市場的影響要高于大城市住房市場，對短期市場的影響要大于中長期。

  因而，只要疫情能夠在合理的時期內得到有效控制，那么疫情對住房市場的影響將主要體現在對中小城市住房市場、中小房地產企業的短期影響。房價長期預期不會發生大的轉變，大城市市場和中長期市場不會因此而發生重大波動。據此預測，短期內一二線城市房價相對穩定或略有回升，三四線城市總體穩中趨降，少部分城市可能較快下降。

  建議嚴控加杠桿等各類刺激購房行為

  《報告》根據住房市場的發展特點，基于統籌疫情防控及經濟社會發展需要，提出五方面建議。

  一是在堅持房住不炒的基礎上，給予受疫情影響的困難房地產企業適度救濟。對于部分中小企業、高負債運行企業因疫情而造成短期資金周轉困難或甚至資金鏈斷裂，可采取的救濟措施包括：緩交部分稅費及政府性基金、支持網絡銷售、簡化開工及銷售審批手續、到期還款適度延期、在風險可控的前提下優化預售資金提取程序等。

  二是有針對性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力。

  三是嚴控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為。當前疫情對房地產業的影響主要集中于部分企業的臨時性資金困難，而對住房需求的影響主要體現在推遲購房計劃，應有針對性地對相關困難企業采取合理的救濟措施，盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為來幫助房地產企業脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發未來房價大起大落，加大宏觀金融風險，需要加以嚴格控制。

  四是因地制宜采取租金及續約管控等措施，促進房主及租房家庭共克時艱。

  五是在科學防疫的基礎上，堅持租購房同權。