國家統計局數據顯示，房地產市場正在不斷恢復中，一季度全國商品房銷售面積增速-26.3%，整個3月比前兩個月恢復了13.6個百分點。一季度城鎮固定資產投資同比增速是-16.1%，而房地產開發投資增速是-7.7%，好于固定資產投資的同比增速。

　　“在行業對未來預期比較樂觀的情況下，這個時候我覺得更需要冷靜，更多考慮未來面臨的風險。”秦虹說。

　　三大風險：

　　銷售弱化、企業現金流和庫存上升

　　在秦虹看來，對房企來說，底線思維就是做好充分應對風險的準備，疫情后房地產企業的風險重點表現在以下三個方面：

　　一是需求弱化風險。疫情對人們收入預期及實際收入下降的影響將導致需求弱化。國家統計局數據顯示，一季度全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際下降3.9%。未來就業預期和收入預期都下降的情況下，將影響居民的購房置業計劃。

　　秦虹分析，今年一季度房地產銷售面積同比下降26%，增速雖然比1、2月有明顯回升，但對全年影響仍然非常大。根據近十年商品房銷售統計來看，一季度商品房銷售面積占全年15%左右，照此推斷，即使后9個月銷售不再下降，今年全年的銷售面積至少也會下降5%。

　　房地產行業高度依賴銷售回款，如果需求層面受到影響，今年房企壓力會非常大，對企業經營會產生很大風險，所以我們需要考慮銷售回落的風險。

　　其次是經營現金流風險，國家統計局數據，一季度房企實際到位資金增速是-13.8%，這是歷史上從來沒有過的。過去四年時間里，房地產行業是相對比較好的年份，2016到2019年連續4年，房地產開發投資額和商品銷售額之比都低于100%，也就是企業投出的錢是小于銷售收入的，但今年一季度這個比重達到107%。

　　“從十幾年房地產實際情況來看，凡是房地產開發投資額低于商品房銷售額的年份，開發企業日子相對比較好過?！鼻睾缗e例 ，比如2009年后，在寬松貨幣政策環境下房地產市場出現一個回升；比如2015年后，在去庫存、棚改貨幣化政策引領下，銷售面積和銷售額增長使開發企業資金壓力并不大，但今年房企有可能重新面臨資金壓力，如果說開發的現金流有政策支持的話，壓力則主要是經營現金流。同時，今年也是開發企業還債高峰期，公開數據顯示，近百家房企年內債券到期達到5000億元以上，比2019年上漲了45%，房企償債壓力不容忽視。

　　第三是庫存快速上升的風險。2018年住宅新開工面積和銷售面積都創造了歷史新高，2019年兩個指標同時創出新高。和過去幾年這兩個指標創新高相比，最大不同是這兩年新開工面積增速遠高于銷售面積增速，2018年住宅新開工面積增速是銷售面積增速的9倍，2019年則是6倍。供給速度大幅上升，而銷售速度沒有跟上，庫存在2019年就已經上升了。

　　秦虹判斷，今年由于疫情影響，銷售出現負增長，如果新開工面積的降速大于銷售面積降速，庫存可能會繼續保持在合理區間；但如果今年新開工面積增速快于銷售面積增速，意味今年房地產庫存將會明顯上升，這也是開發企業需要關注的。

　　三重考驗

　　投資力、產品力、銷售力

　　無論是銷售弱化風險、經營現金流風險，還是庫存上升風險，對開發企業來說都是考驗。當然這種風險在不同城市、不同企業之間有差異性。

　　秦虹認為，三大風險對于開發企業來說會形成三重考驗。

　　首先是考驗企業投資力，企業如何把握好結構性機會，如何選擇地域，把握開發節奏非常重要。雖然受疫情影響，市場短期會有大的變化，但長期來看，房地產發展的核心邏輯是不變的。房地產行業本質上是保證一個城市運行的基礎性產業，承載著城市的生產和生活需求，只有能夠滿足這些需求的企業才是有生命力的企業。雖然疫情對房地產有很大影響，但是未來中國長期城鎮化進程提高及格局重組的趨勢沒有改變，產業結構、消費結構雙升級的發展方向沒有改變，所以未來房地產發展不是普遍性機會，而是結構性機會。結構性機會反映在地域上，也反映在業態上?！皩ν顿Y區域選擇、對開發節奏把握非常重要。現在房地產已經不是有錢就能做好的產業了，越來越考驗開發企業的專業化能力。”

　　第二是考驗企業的產品力，是否以客戶為核心，來提升品質和服務品類。疫情對生活理念帶來一些變化，大家更關注家庭關系、健康運動，關注安全、智能、便捷、舒適的生活，未來如何運用科技來提升產品品質、提供優質服務是非常重要的。這次疫情后，房地產的產品會發生很大變化。能否有效拓展空間結構，能否實現無接觸式智能體系、安防體系。物業管理服務如何與社區智能設施結合，提供更加安全、細致、周到的服務，包括生活所需的生鮮、社區零售等，有可能會成為未來居住區的標配。產品是否優質、領先，是否真正體現以客戶為核心，是考驗未來開發企業的重要競爭力。

　　第三是考驗企業的銷售力。這些年來房地產開發的高周轉、高速度、高杠桿模式下，特別依賴快速銷售回款，能否創新營銷新理念，充分運用現代科技，使線上、線下有機融合也是企業提高銷售回款速度的一個重要方面。通過這次疫情，很多客戶開始慢慢接受線上營銷、線上看房。有機構做調研的數據表明，有64%企業實施了線上營銷，客戶中有一半以上是通過視頻看房后才去買房，甚至有客戶在價格優惠的情況下，在線上定了房子。疫情之后，將線上獲客和線下鎖客能夠真正的結合起來，提高銷售、回款能力是非常重要的。

　　“2020年穩房價目標是不變的，但面臨著更艱難的局面。”秦虹說，很多企業期待未來有更多房地產調控政策的放松，特別是需求端放松限購等政策?！昂芏嗥髽I實際在賭這些政策放松，設想如果房地產調控政策放寬，即使拿了地王，拿了高溢價土地，未來也可以有好的銷售，我認為這樣賭的風險非常大?！?/FONT>