千呼萬喚，房地產(chǎn)終于迎來了三項利好政策。

　　據(jù)新華社8月25日消息，住建部、人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

　　同日，財政部、稅務(wù)總局和住建部還出臺了《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，繼續(xù)支持居民改善住房條件，對出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。此外，財政部、稅務(wù)總局還發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》，決定繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。

　　此前，住建部曾在7月底召開的企業(yè)座談會上提出改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

　　如今上述政策的出臺，符合政治局會議精神，以及國常會提及的優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，對于后續(xù)地方出臺相關(guān)政策具有非常好的指導(dǎo)意義。

　　推動落實首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”

　　《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有利于改善性需求的釋放，也符合更好的滿足改善性合理住房需求政策方針，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至8月3日，在其監(jiān)測的重點城市中，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、東莞和海口等18個城市目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。隨著此次政策的出臺，上述城市有望進(jìn)一步打開政策優(yōu)化空間。

　　據(jù)了解，上述《通知》還提出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

　　王小嬙認(rèn)為，這意味著“認(rèn)房認(rèn)不貸”符合政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但還需地方政府自主決定是否使用。預(yù)計在當(dāng)前市場持續(xù)下行的背景下，一線城市跟進(jìn)的概率較大。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這樣做有兩個好處。首先是和市場情況進(jìn)行了掛鉤，有助于政策的執(zhí)行更好吻合市場的需求。其次是對大城市的落實此類政策有更靈活的操作。一些大城市當(dāng)前市場存在冷熱并存的情況，后續(xù)可以根據(jù)對市場的研判以更好地制定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于目前對于認(rèn)房不認(rèn)貸執(zhí)行的呼聲，預(yù)計一線城市在8月底至9月初也會陸續(xù)出臺新的房貸政策。

　　延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策

　　同日，財政部、稅務(wù)總局和住建部還出臺了《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（以下稱第28號《公告》）。

　　根據(jù)第28號《公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

　　第28號《公告》明確，現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

　　第28號《公告》規(guī)定，優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足兩項條件：一是，納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍；二是，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

　　事實上，這一政策此前曾于2022年9月份發(fā)布，此次政策重點強調(diào)了對換購住房個稅退稅政策的延續(xù)，使得購房者可以更好地享受到退稅的利好。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次財政部等三部門政策出臺具有積極的導(dǎo)向。進(jìn)一步說明財稅政策發(fā)力是當(dāng)前支持購房市場的重要體現(xiàn)。對于此類政策要進(jìn)一步做好宣傳，尤其是要結(jié)合近期市場預(yù)期調(diào)整的大好背景，積極做好政策效應(yīng)釋放。

　　繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策

　　此外，財政部、稅務(wù)總局還于同日發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（以下稱第33號《公告》）。對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　據(jù)悉，在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　第33號《公告》提出，對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。

　　對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　第33號《公告》還明確，對公租房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。