12月13日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行2023-2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在會(huì)上針對(duì)房企化債、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，以及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面作出了最新的表態(tài)。

　　董建國(guó)表示，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。要根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)，配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落。

　　理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題

　　董建國(guó)稱(chēng)，針對(duì)部分房企出現(xiàn)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，金融管理部門(mén)已出臺(tái)了一系列支持政策。但風(fēng)險(xiǎn)出清還需要一個(gè)過(guò)程，將繼續(xù)配合金融管理部門(mén)，抓好各項(xiàng)政策的落實(shí)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

　　董建國(guó)強(qiáng)調(diào)，一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)上把部分房企債務(wù)違約稱(chēng)為“爆雷”“資金鏈斷裂”，其實(shí)用語(yǔ)是不準(zhǔn)確的。房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu)，集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司都是獨(dú)立法人，集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)還在繼續(xù)。比如某大型房企去年上半年發(fā)生了債務(wù)違約，但公司今年1到11月份，仍然實(shí)現(xiàn)了近800億元的銷(xiāo)售收入，并且完成了債務(wù)重組。

　　董建國(guó)表示，如果將債務(wù)違約等同為“爆雷”或者是“資金鏈斷裂”，會(huì)造成企業(yè)完全停擺的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，進(jìn)而沖擊市場(chǎng)銷(xiāo)售，加劇企業(yè)困難。各方面應(yīng)該理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　住房需求沒(méi)有出現(xiàn)明顯收縮

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)前高中低后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)董建國(guó)介紹，1-11月全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市的二手住宅交易量超過(guò)了新建商品住宅交易量。

　　從數(shù)據(jù)上看，1~11月全國(guó)一手房交易量下降，二手房交易上升，一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，這個(gè)合計(jì)正增長(zhǎng)的指標(biāo)，說(shuō)明住房需求保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。

　　同時(shí)，要看到房地產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整中，需要準(zhǔn)確識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　他表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系正出現(xiàn)重大變化。

　　一是，當(dāng)前中國(guó)住房發(fā)展的主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡，結(jié)構(gòu)性供給不足。從總量上看，2020年末，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到38.6平方米，戶均住房套數(shù)超過(guò)一套。對(duì)比全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，到了這一階段，房屋新開(kāi)工銷(xiāo)售等數(shù)據(jù)就會(huì)出現(xiàn)回落，進(jìn)入一個(gè)新的平衡期。從結(jié)構(gòu)上看，保障性住房不足、大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、新市民青年人住房困難。

　　二是，商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高，存量市場(chǎng)權(quán)重加大。

　　三是，住房需求從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，改善性住房需求增加。

　　四是，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化，需要在因城施策中更加精準(zhǔn)施策。

　　五是，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)方式發(fā)生變化。房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，從增量拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)向存量帶動(dòng)，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的方式從支持城市擴(kuò)張轉(zhuǎn)為參與城市更新，存量住房能夠帶動(dòng)中介租賃物業(yè)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯。

　　針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系新形勢(shì)，董建國(guó)認(rèn)為，應(yīng)尊重規(guī)律、尊重實(shí)際，科學(xué)應(yīng)變。一是，因城施策，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；二是，扎實(shí)推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作；三是，穩(wěn)妥化解房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　值得注意的是，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是明年工作的重點(diǎn)。

　　近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　而今年以來(lái)，各類(lèi)會(huì)議中頻繁提及的“三大工程”，既是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。

　　對(duì)此，董建國(guó)表示，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，破解房地產(chǎn)發(fā)展難題。在體制機(jī)制上，要根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)，配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地，以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落。建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制。

　　要推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立滿足高品質(zhì)生活需要的好房子，強(qiáng)化科技賦能，建設(shè)綠色低碳智能安全的好房子。

　　董建國(guó)強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)要加快實(shí)施規(guī)劃建設(shè)保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，目前有關(guān)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子，最終是要實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求，市場(chǎng)滿足多層次改善性住房需求，最終建立租購(gòu)并舉的住房制度。