兩大一線城市同步進(jìn)行樓市重大調(diào)整。12月14日,北京、上海先后發(fā)布重磅新政,對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房首付比例、房貸利率等進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整,在降低購(gòu)房資金門(mén)檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本等多個(gè)層面上釋放利好。
在當(dāng)下樓市政策“真空期”,兩大一線城市聯(lián)合出手,對(duì)提振市場(chǎng)信心將有積極作用。58安居客研究院副院長(zhǎng)李震表示,上述政策出臺(tái)的意義重大,市場(chǎng)可謂期待已久,這也為政策未來(lái)的“后手”預(yù)留了想象空間,能更好地管理預(yù)期。
2023年以來(lái),各地陸續(xù)多次釋放了樓市松綁政策,今年以來(lái)的住房需求也在穩(wěn)步釋放。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)近日對(duì)外披露,今年前11個(gè)月,一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,今年以來(lái),北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健,在一線城市在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)擔(dān)當(dāng)穩(wěn)健主力,如今隨著新政逐漸發(fā)酵,一線城市整體市場(chǎng)或?qū)⒃凇胺€(wěn)”的基礎(chǔ)上迎來(lái)更加明顯的積極變化,2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好的態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)也將更加明確。
同步釋放新政
12月14日,北京五部門(mén)率先聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》。
其中最受關(guān)注的即首付比例下調(diào)。具體來(lái)看,北京首套房首付比例統(tǒng)一降至30%,二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。
在此之前,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)北京政策性住房以外的商品房,無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款,普通住宅首付比例為35%,非普通住宅首付比例為40%;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套房,普通住宅首付比例為60%,非普通住宅首付比例為80%。
自新規(guī)執(zhí)行起,無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款,將不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅,首套房的首付比例均為30%;二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分,首付比例分別為50%和40%。貸款最長(zhǎng)年限也從25年恢復(fù)至30年。
首付比例下調(diào)的同時(shí),北京對(duì)商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整。其中城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%;非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。
北京還調(diào)整了對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),須滿(mǎn)足以下三個(gè)方面:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在144平方米(含)以下;實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米,五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米,六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。這一新標(biāo)準(zhǔn)明顯提高了各環(huán)線的單價(jià)上限,且不再看總價(jià),大大擴(kuò)大了普通住宅的覆蓋范圍。
同日稍晚些時(shí)候,上海也同步對(duì)上述政策進(jìn)行了調(diào)整。在住房信貸政策方面,上海新政規(guī)定,首套住房最低首付比例不低于30%,房貸利率下調(diào)至4.1%;二套房最低首付比例不低于50%,房貸利率下調(diào)至4.5%;在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域,二套住房最低首付款比例不低于40%,房貸利率4.4%。
在普通住房標(biāo)準(zhǔn)方面,上海規(guī)定,同時(shí)滿(mǎn)足以下條件即可享受普通住房的優(yōu)惠:一是五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。
與北京相似,上海此次也在普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中剔除了價(jià)格因素。過(guò)去,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)總房?jī)r(jià)在450萬(wàn)元以?xún)?nèi),內(nèi)外環(huán)310萬(wàn)元以?xún)?nèi),外環(huán)外230萬(wàn)元以?xún)?nèi)。這實(shí)際上將許多房產(chǎn)都納入到非普通住房的范圍內(nèi)。
“真金白銀”的利好
對(duì)于兩大城市同步釋放的利好,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,將有利于支持居民剛性和改善性住房需求,激活市場(chǎng),并給購(gòu)房者帶來(lái)“真金白金”的利好。
過(guò)去在上海,普宅認(rèn)定與價(jià)格、面積段都有關(guān),二手房市場(chǎng)大部分由此被認(rèn)定為非普通住宅,有置換改善需求的購(gòu)房者大多面臨著7成的高首付比例,不少購(gòu)房者因此只能選擇擱置需求。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天向第一財(cái)經(jīng)記者表示,此次新政多管齊下,降低首付、貸款利率的同時(shí)放松普通住宅認(rèn)定,疊加此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策,從本質(zhì)上擴(kuò)大了買(mǎi)房群體的量,增加了有意愿買(mǎi)房群體的支付能力,釋放潛在的購(gòu)買(mǎi)需求,刺激有效購(gòu)買(mǎi)力入場(chǎng)。
58安居客研究院副院長(zhǎng)李震表示,優(yōu)化普通住宅認(rèn)定,而且不再以總價(jià)來(lái)限定,將避免誤傷有改善型需求的家庭,同時(shí)還能節(jié)省成交費(fèi)用。
有在上海的一項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主管向第一財(cái)經(jīng)記者表示,日常在案場(chǎng)時(shí)常會(huì)遇到很多客戶(hù)要改善的需求,卻因置換門(mén)檻高,好樓盤(pán)買(mǎi)不起、能買(mǎi)的項(xiàng)目又不符合需求,于是“懸在那里”,新政策對(duì)這部分客群會(huì)形成刺激作用。某央企在滬營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也直言,新政策有望精準(zhǔn)釋放一部分需求,“沖一波年底業(yè)績(jī)”。
具體來(lái)看,由于首套、二套住房首付比例下降,直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門(mén)檻,有助于緩解購(gòu)房者前期購(gòu)房資金壓力,促進(jìn)部分購(gòu)房需求的釋放。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算,以600萬(wàn)總價(jià)的二套房購(gòu)置為例,過(guò)去首付比例為70%,其首付款需要支付420 萬(wàn);新政下其首付比例為50%,首付款則為300萬(wàn),即減少了120萬(wàn)的首付款支出;如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域,首付比例為40%,首付款則為240萬(wàn),減少了180萬(wàn)的首付款支出。
同時(shí),兩大城市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后均擴(kuò)大了覆蓋面,使得更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策,有效降低了住房交易成本。
例如在北京,新政實(shí)施后,北京市場(chǎng)上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過(guò)去的約三成提高到約七成。在上海,許多持有5年以上的二手房如今可以被認(rèn)定為普通住房,由此,在出售時(shí)可免征增值稅;涉及個(gè)人所得稅的,核定征收比例也從總價(jià)的2%變?yōu)闉?%。
此外,兩大城市過(guò)去居于高位的房貸利率如今迎來(lái)下降,則直接降低了月供或按揭貸款成本,對(duì)于新購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)將有所減輕。
穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期
今年以來(lái),全國(guó)各地都在為穩(wěn)樓市釋放各類(lèi)積極政策,在限購(gòu)、限貸、降低房貸利率等許多層面上予以松綁。作為一線城市的北上廣深也參與其中,9月初,北京、上海更是同步宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,引導(dǎo)樓市逐步企穩(wěn)。
以北京為例,在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的刺激下,9月北京二手房網(wǎng)簽量明顯增加,此后10月份受長(zhǎng)假因素影響成交量回落,網(wǎng)簽量降至10653套;11月份,二手房成交量再度出現(xiàn)回升,成交超過(guò)1.2萬(wàn)套。
根據(jù)北京市住建委最新公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),北京今年11月份一二手房總網(wǎng)簽量16954套,環(huán)比10月份上漲7.1%;其中二手住宅網(wǎng)簽12545套,環(huán)比10月份上漲17.76%。
受政策推動(dòng),住房需求仍在穩(wěn)步釋放,樓市整體上出現(xiàn)回溫。12月13日,在2023~2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示,今年1到11月,一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。“這個(gè)合計(jì)正增長(zhǎng)的指標(biāo),說(shuō)明住房需求保持穩(wěn)定,沒(méi)有出現(xiàn)明顯收縮,而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,二手房交易替代了部分新房交易。”
這其中,新房銷(xiāo)售表現(xiàn)慘淡,二手房交易回溫明顯,撐起了樓市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年前11月,二手房累計(jì)成交7718萬(wàn)平方米,累計(jì)同比增長(zhǎng)32%。董建國(guó)披露,今年1到11月,全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%,創(chuàng)造歷史新高,全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅的交易量超過(guò)新建商品住宅交易量。
如今,北京、上海同步落地新政策,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向記者表示,市場(chǎng)對(duì)于一線城市政策松綁具有較高期待,本次北京、上海接連松綁購(gòu)房政策無(wú)疑是向市場(chǎng)傳遞出了重磅利好信號(hào),一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域,其市場(chǎng)表現(xiàn)及政策動(dòng)向?qū)τ谡麄€(gè)樓市發(fā)展的帶動(dòng)力突出,本次新政對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。