兩大一線城市同步進(jìn)行樓市重大調(diào)整。12月14日，北京、上海先后發(fā)布重磅新政，對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房首付比例、房貸利率等進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，在降低購(gòu)房資金門(mén)檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本等多個(gè)層面上釋放利好。

　　在當(dāng)下樓市政策“真空期”，兩大一線城市聯(lián)合出手，對(duì)提振市場(chǎng)信心將有積極作用。58安居客研究院副院長(zhǎng)李震表示，上述政策出臺(tái)的意義重大，市場(chǎng)可謂期待已久，這也為政策未來(lái)的“后手”預(yù)留了想象空間，能更好地管理預(yù)期。

　　2023年以來(lái)，各地陸續(xù)多次釋放了樓市松綁政策，今年以來(lái)的住房需求也在穩(wěn)步釋放。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)近日對(duì)外披露，今年前11個(gè)月，一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年以來(lái)，北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，在一線城市在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)擔(dān)當(dāng)穩(wěn)健主力，如今隨著新政逐漸發(fā)酵，一線城市整體市場(chǎng)或?qū)⒃凇胺€(wěn)”的基礎(chǔ)上迎來(lái)更加明顯的積極變化，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好的態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)也將更加明確。

　　同步釋放新政

　　12月14日，北京五部門(mén)率先聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》。

　　其中最受關(guān)注的即首付比例下調(diào)。具體來(lái)看，北京首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。

　　在此之前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)北京政策性住房以外的商品房，無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

　　自新規(guī)執(zhí)行起，無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，將不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。貸款最長(zhǎng)年限也從25年恢復(fù)至30年。

　　首付比例下調(diào)的同時(shí)，北京對(duì)商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整。其中城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

　　北京還調(diào)整了對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，須滿(mǎn)足以下三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在144平方米(含)以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。這一新標(biāo)準(zhǔn)明顯提高了各環(huán)線的單價(jià)上限，且不再看總價(jià)，大大擴(kuò)大了普通住宅的覆蓋范圍。

　　同日稍晚些時(shí)候，上海也同步對(duì)上述政策進(jìn)行了調(diào)整。在住房信貸政策方面，上海新政規(guī)定，首套住房最低首付比例不低于30%，房貸利率下調(diào)至4.1%；二套房最低首付比例不低于50%，房貸利率下調(diào)至4.5%；在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域，二套住房最低首付款比例不低于40%，房貸利率4.4%。

　　在普通住房標(biāo)準(zhǔn)方面，上海規(guī)定，同時(shí)滿(mǎn)足以下條件即可享受普通住房的優(yōu)惠：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

　　與北京相似，上海此次也在普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中剔除了價(jià)格因素。過(guò)去，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)總房?jī)r(jià)在450萬(wàn)元以?xún)?nèi)，內(nèi)外環(huán)310萬(wàn)元以?xún)?nèi)，外環(huán)外230萬(wàn)元以?xún)?nèi)。這實(shí)際上將許多房產(chǎn)都納入到非普通住房的范圍內(nèi)。

　　“真金白銀”的利好

　　對(duì)于兩大城市同步釋放的利好，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，將有利于支持居民剛性和改善性住房需求，激活市場(chǎng)，并給購(gòu)房者帶來(lái)“真金白金”的利好。

　　過(guò)去在上海，普宅認(rèn)定與價(jià)格、面積段都有關(guān)，二手房市場(chǎng)大部分由此被認(rèn)定為非普通住宅，有置換改善需求的購(gòu)房者大多面臨著7成的高首付比例，不少購(gòu)房者因此只能選擇擱置需求。

　　億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天向第一財(cái)經(jīng)記者表示，此次新政多管齊下，降低首付、貸款利率的同時(shí)放松普通住宅認(rèn)定，疊加此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，從本質(zhì)上擴(kuò)大了買(mǎi)房群體的量，增加了有意愿買(mǎi)房群體的支付能力，釋放潛在的購(gòu)買(mǎi)需求，刺激有效購(gòu)買(mǎi)力入場(chǎng)。

　　58安居客研究院副院長(zhǎng)李震表示，優(yōu)化普通住宅認(rèn)定，而且不再以總價(jià)來(lái)限定，將避免誤傷有改善型需求的家庭，同時(shí)還能節(jié)省成交費(fèi)用。

　　有在上海的一項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主管向第一財(cái)經(jīng)記者表示，日常在案場(chǎng)時(shí)常會(huì)遇到很多客戶(hù)要改善的需求，卻因置換門(mén)檻高，好樓盤(pán)買(mǎi)不起、能買(mǎi)的項(xiàng)目又不符合需求，于是“懸在那里”，新政策對(duì)這部分客群會(huì)形成刺激作用。某央企在滬營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也直言，新政策有望精準(zhǔn)釋放一部分需求，“沖一波年底業(yè)績(jī)”。

　　具體來(lái)看，由于首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門(mén)檻，有助于緩解購(gòu)房者前期購(gòu)房資金壓力，促進(jìn)部分購(gòu)房需求的釋放。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，以600萬(wàn)總價(jià)的二套房購(gòu)置為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420 萬(wàn)；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬(wàn)，即減少了120萬(wàn)的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)，減少了180萬(wàn)的首付款支出。

　　同時(shí)，兩大城市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后均擴(kuò)大了覆蓋面，使得更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策，有效降低了住房交易成本。

　　例如在北京，新政實(shí)施后，北京市場(chǎng)上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過(guò)去的約三成提高到約七成。在上海，許多持有5年以上的二手房如今可以被認(rèn)定為普通住房，由此，在出售時(shí)可免征增值稅；涉及個(gè)人所得稅的，核定征收比例也從總價(jià)的2%變?yōu)闉?%。

　　此外，兩大城市過(guò)去居于高位的房貸利率如今迎來(lái)下降，則直接降低了月供或按揭貸款成本，對(duì)于新購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)將有所減輕。

　　穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

　　今年以來(lái)，全國(guó)各地都在為穩(wěn)樓市釋放各類(lèi)積極政策，在限購(gòu)、限貸、降低房貸利率等許多層面上予以松綁。作為一線城市的北上廣深也參與其中，9月初，北京、上海更是同步宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，引導(dǎo)樓市逐步企穩(wěn)。

　　以北京為例，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的刺激下，9月北京二手房網(wǎng)簽量明顯增加，此后10月份受長(zhǎng)假因素影響成交量回落，網(wǎng)簽量降至10653套；11月份，二手房成交量再度出現(xiàn)回升，成交超過(guò)1.2萬(wàn)套。

　　根據(jù)北京市住建委最新公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京今年11月份一二手房總網(wǎng)簽量16954套，環(huán)比10月份上漲7.1%；其中二手住宅網(wǎng)簽12545套，環(huán)比10月份上漲17.76%。

　　受政策推動(dòng)，住房需求仍在穩(wěn)步釋放，樓市整體上出現(xiàn)回溫。12月13日，在2023～2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，今年1到11月，一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。“這個(gè)合計(jì)正增長(zhǎng)的指標(biāo)，說(shuō)明住房需求保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)明顯收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，二手房交易替代了部分新房交易。”

　　這其中，新房銷(xiāo)售表現(xiàn)慘淡，二手房交易回溫明顯，撐起了樓市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前11月，二手房累計(jì)成交7718萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)32%。董建國(guó)披露，今年1到11月，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅的交易量超過(guò)新建商品住宅交易量。

　　如今，北京、上海同步落地新政策，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向記者表示，市場(chǎng)對(duì)于一線城市政策松綁具有較高期待，本次北京、上海接連松綁購(gòu)房政策無(wú)疑是向市場(chǎng)傳遞出了重磅利好信號(hào)，一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)及政策動(dòng)向?qū)τ谡麄€(gè)樓市發(fā)展的帶動(dòng)力突出，本次新政對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。