百城庫(kù)存規(guī)模總體呈下降態(tài)勢(shì)。

　　易居研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年初庫(kù)存規(guī)模為53058萬(wàn)平方米，年底為50518萬(wàn)平方米，同比下降4.8%。

　　易居研究院指出，2023年各地主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求釋放，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端出現(xiàn)萎縮狀態(tài)，進(jìn)而使得庫(kù)存指標(biāo)難以明顯增加。

　　此外，按全年月度數(shù)據(jù)分析，全國(guó)100個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)連續(xù)11個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)，終結(jié)了此前連續(xù)50個(gè)同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這也意味著庫(kù)存高企的壓力有了一定的緩解。

　　過(guò)去五年供大于求態(tài)勢(shì)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)

　　2023年，各地去庫(kù)存方面積極落實(shí)各類政策，百城總體呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)報(bào)告，2023年全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬(wàn)平方米，成交面積為31652萬(wàn)平方米，供求比為1:1.1，改變了過(guò)去五年“供大于求”的常態(tài)。

　　從城市分類來(lái)看，2023年初全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積一、二、三四線城市分別為3360萬(wàn)平方米、26572萬(wàn)平方米和23126萬(wàn)平方米，2023年底這一指標(biāo)分別為3568萬(wàn)平方米、24575萬(wàn)平方米和22375萬(wàn)平方米，三類城市庫(kù)存同比增速分別為6.2%、-7.5%和-3.2%。

　　報(bào)告認(rèn)為，一線城市總體保持庫(kù)存同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，與一線城市購(gòu)地及新開(kāi)工市場(chǎng)平穩(wěn)、房源供應(yīng)充足等有關(guān)。尤其是2023年下半年一線城市出臺(tái)了各類利好政策，房源供應(yīng)頻次明顯增加。同時(shí)，二線和三四線城市庫(kù)存數(shù)據(jù)均有所下降。二線城市最近兩年受爛尾樓事件影響，新房開(kāi)發(fā)和房源供應(yīng)受到影響。三四線城市于2018年下半年棚改貨幣化褪色后，庫(kù)存總體呈現(xiàn)“緩慢上升后下降”的態(tài)勢(shì)，目前已連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下降，高庫(kù)存壓力有所緩解。

　　另外，從城市排序來(lái)看，部分重點(diǎn)城市保持充足的房源供應(yīng)能力。報(bào)告顯示，贛州、深圳、上海、馬鞍山、南通、岳陽(yáng)、韶關(guān)、湛江、合肥和南昌這些城市2023年新房庫(kù)存規(guī)模增速較大。在易居研究院看來(lái)，此類城市庫(kù)存規(guī)模增加，和新房供應(yīng)增加有關(guān)，不能簡(jiǎn)單理解為新房異常難出售。

　　另一方面，包括蚌埠、肇慶、清遠(yuǎn)、長(zhǎng)春、鎮(zhèn)江、鄭州、蘭州、青島、中山和沈陽(yáng)在內(nèi)的城市，庫(kù)存出現(xiàn)下降。易居研究院認(rèn)為，此類城市最近兩年新房供應(yīng)量下降，引起新房庫(kù)存的下降，但不能簡(jiǎn)單等同于此類城市消化狀況非常好。

　　三四線城市去化壓力明顯增加

　　報(bào)告顯示，2023年初存銷比為18.9個(gè)月，年底為22.4個(gè)月，高于合理值至少8個(gè)月。從2023年底去化周期看，明顯偏高。報(bào)告指出，2023年新房銷售數(shù)據(jù)雖然有企穩(wěn)向好走勢(shì)，但絕對(duì)數(shù)據(jù)仍然偏低，導(dǎo)致去化的動(dòng)力基礎(chǔ)薄弱。

　　從城市分類來(lái)看，三四線城市去化壓力增加最明顯，但最大問(wèn)題在一線城市。報(bào)告顯示，2023年底100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.7個(gè)月、19.2個(gè)月和29.5個(gè)月。其中，一線城市增加了4.3個(gè)月，二線城市增加了1.2個(gè)月，三四線城市增加了7.7個(gè)月。易居研究院指出，橫向?qū)Ρ热木€城市去化壓力增加明顯。另一個(gè)角度看，此前二線、三四線城市位于偏高位區(qū)間，目前一線城市也加入此范圍，因此當(dāng)前最大的問(wèn)題在于一線城市。

　　從城市排序來(lái)看，成都、中山和三亞這類城市基本面不錯(cuò)，市場(chǎng)堅(jiān)挺，庫(kù)存去化指標(biāo)較為健康。相反，去化周期相對(duì)高的城市韶關(guān)、晉江、舟山、洛陽(yáng)、西寧、江陰、哈爾濱等此類城市部分屬于過(guò)去典型的熱點(diǎn)三四線城市，當(dāng)前市場(chǎng)明顯降溫。

　　整體來(lái)看，2023年各地積極優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策，給予系統(tǒng)持續(xù)的各類政策支持。此類政策明顯降低了購(gòu)房成本和入市門(mén)檻，有力支持各地去庫(kù)存工作。易居研究院預(yù)計(jì)2024年購(gòu)房性價(jià)比明顯提高。因?yàn)楦黝悆r(jià)格折扣和優(yōu)惠非常到位、購(gòu)房的成本在進(jìn)一步降低，同時(shí)房?jī)r(jià)本身也面臨企穩(wěn)向好趨勢(shì)，所以購(gòu)房者的入市信心將明顯增加，這對(duì)于房企和各城市去庫(kù)存都有積極的作用。