2024年12月16日至18日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“第十五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇”在北京舉行。本次論壇以“主動變革 轉(zhuǎn)型發(fā)展”為主題，旨在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，引導(dǎo)行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長陳宜明出席論壇并致辭，國家信息中心原首席經(jīng)濟師祝寶良，長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家、“孫冶方經(jīng)濟科學(xué)獎”得主伍戈，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長馮俊，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱，中國建筑標準設(shè)計研究院有限公司董事長、全國工程勘察設(shè)計大師李存東，中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰，人文財經(jīng)觀察家、中國商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任秦朔等各領(lǐng)域的專家進行了演講分享。

　　論壇全程“干貨”滿滿，以下為您帶來主論壇各位重磅嘉賓的精彩觀點：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 陳宜明

　　陳宜明：為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展貢獻積極力量

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長陳宜明表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，困難比過去多，復(fù)雜程度也更大。從去年7月24日中央政治局會議到今年的多次政治局會議，以及日前召開的中央經(jīng)濟工作會議，黨中央、國務(wù)院就房地產(chǎn)行業(yè)做出了多項重要判斷和重大舉措，提出了明確要求。這就更需要我們?nèi)嫔钊胙杏懀阉枷胝J識和行動統(tǒng)一到中央的決策和部署上來。只有這樣，行業(yè)發(fā)展方向才能更明確，行動才能更堅決。

　　今年9月26日政治局會議提出房地產(chǎn)要止跌回穩(wěn)，隨后在住建部的指導(dǎo)下，中國房協(xié)和各省市房協(xié)聯(lián)手組織開展了“百城千企商品房促銷活動”和“方便看房活動”，并取得了明顯成效。陳宜明透露，按照剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議“穩(wěn)住樓市”的要求，中國房協(xié)將倡議在元旦春節(jié)期間繼續(xù)組織多種形式的房地產(chǎn)促銷活動，并就如何建設(shè)好房子滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房新期望進行深入研討。

　　陳宜明指出，措施總比問題多，全行業(yè)要攜手團結(jié)奮斗，為中央提出的消化存量、優(yōu)化增量、促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展做出應(yīng)有貢獻。

　　國家信息中心原首席經(jīng)濟師 祝寶良

　　祝寶良：明年經(jīng)濟增長可能達到5%左右

　　國家信息中心原首席經(jīng)濟師祝寶良表示，從中央經(jīng)濟工作會議對當(dāng)前中國經(jīng)濟形勢的判斷來看，今年以來我國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，經(jīng)濟發(fā)展存在的問題包括：內(nèi)需主要是消費需求不足；房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段；地方政府債務(wù)問題是我國近年來面臨的一個重要挑戰(zhàn)，部分地方面臨較大償債壓力；企業(yè)經(jīng)營困難，信心不強，產(chǎn)業(yè)內(nèi)卷式競爭激烈；世界經(jīng)濟復(fù)雜性、嚴峻性、不確定性上升，外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深。

　　中央經(jīng)濟工作會議上提出了明年工作的指導(dǎo)思想和主要目標，并明確了工作思路，包括實施更加積極有為的宏觀調(diào)控政策，擴大國內(nèi)需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險和外部沖擊等。

　　祝寶良指出，本次中央經(jīng)濟工作會議在政策措施上有很多新提法和新亮點，市場上最為關(guān)心的就是實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。通過政策組合拳，惠民生、擴消費、穩(wěn)出口，以及公共服務(wù)投資、城市更新和老舊城區(qū)改造，資本市場的穩(wěn)定，加強財政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等和改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合，增強政策合力，應(yīng)該是明年主導(dǎo)中國經(jīng)濟的主要動力。祝寶良預(yù)計，2024年全年經(jīng)濟增長4.9%左右，2025年消費會有所加快，出口或有所減緩，投資仍受到房地產(chǎn)市場制約，制造業(yè)投資增速將有所減慢，房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落，會稍微收縮一點，2025年經(jīng)濟增長可能在4.5%到5%之間。

　　長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家、“孫冶方經(jīng)濟科學(xué)獎”得主伍戈

　　伍戈：促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，可以有更廣闊的思路

　　長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家、“孫冶方經(jīng)濟科學(xué)獎”得主伍戈表示，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，目前不僅要靠產(chǎn)業(yè)政策，還需要宏觀政策的合力。

　　在伍戈看來，中央近期多次提及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，未來我們還可以更加重視，不僅作為防風(fēng)險的對象，還要作為滿足人們對高品質(zhì)住宅等美好生活向往的領(lǐng)域。如果能把其作為充實內(nèi)需的有機組成部分，那么未來可以有更廣闊的思路。

　　伍戈表示，宏觀經(jīng)濟若穩(wěn)健回升，房地產(chǎn)就能真正企穩(wěn)回升。應(yīng)對當(dāng)前的挑戰(zhàn)，海內(nèi)外有許多經(jīng)驗值得借鑒，包括貨幣、財政和結(jié)構(gòu)性的改革等。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長 馮俊

　　馮俊：在消費結(jié)構(gòu)的演進中，居住消費比重必然會占據(jù)首位

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長馮俊表示，在未來的經(jīng)濟增長中，擴大內(nèi)需是重點，內(nèi)需的重點是消費。住房是擴大消費的重要部分，不僅呈現(xiàn)非工業(yè)品特點，同時消耗大量工業(yè)品，也是大部分服務(wù)消費的空間載體。在消費結(jié)構(gòu)的演進中，居住消費比重必然會占據(jù)首位。住房兼具生存型消費和發(fā)展型消費功能，是社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性消費。隨著居住消費比重的上升，我們應(yīng)該提供什么樣的住房，是需要深入思考的命題。

　　馮俊認為，高品質(zhì)住房和好房子、優(yōu)質(zhì)住房，都是同一個理念。推進高品質(zhì)住房建設(shè)，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的必然要求。供求關(guān)系發(fā)生重大變化包括以數(shù)量表現(xiàn)出的供應(yīng)和需求變化，也包括需求結(jié)構(gòu)、居住健康保障、數(shù)字技術(shù)發(fā)展、老齡化、居住生活的需求特征、工作和購物方式、以及交易習(xí)慣等方面的重大改變。

　　在馮俊看來，高品質(zhì)住房應(yīng)該由七個方面的要素組成，包括價格可負擔(dān)、地段、環(huán)境、公共服務(wù)、維護、鄰里關(guān)系、物理特征。其中，在物理特征方面，高品質(zhì)住房不僅僅是沒有結(jié)構(gòu)安全缺陷和沒有通病，高品質(zhì)追求的是內(nèi)涵，一定是優(yōu)，而不是“包裝”，高品質(zhì)不是高品相。高品質(zhì)住房需要落實的是“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”八字建筑方針。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長 丁祖昱

　　丁祖昱：2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)止跌基本完成

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱表示，12月召開的重要會議繼續(xù)強調(diào)穩(wěn)住樓市，其中也繼續(xù)提到止跌回穩(wěn)。從近期數(shù)據(jù)來看，房價和成交量都處于止跌回穩(wěn)過程中。

　　而且，談到近期的市場感受時，丁祖昱坦言：“10月份之前找我的說有事情拜托，都是拜托退房的。但最近終于有人開始托我買房，不僅上海，在海南、南京、杭州，都開始幫忙買房了，這是一個非常好的信號”。

　　丁祖昱預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)2025年上半年止跌基本完成，止跌完成需要從信心恢復(fù)變成投資恢復(fù)。回穩(wěn)過程可能比較長，或許需要幾年時間。當(dāng)然會有一些城市率先回穩(wěn)。丁祖昱預(yù)測，包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、蘇州、北京和廣州在內(nèi)的10個城市，可能率先實現(xiàn)回穩(wěn)。在其看來，前五個城市在指標方面更有支撐一些。

　　中國建筑標準設(shè)計研究院有限公司董事長、全國工程勘察設(shè)計大師 李存東

　　李存東：四維一體系統(tǒng)推進好房子建設(shè)

　　中國建筑標準設(shè)計研究院有限公司董事長、全國工程勘察設(shè)計大師李存東表示，下力氣建設(shè)好房子，歸根到底要讓人民群眾住上好房子，而且好房子的內(nèi)涵和外延非常廣泛，涵蓋了方方面面，不同面積、不同價位的房子，都要做成好房子，是全覆蓋的概念。

　　李存東強調(diào)，好房子建設(shè)不是單純的依靠開發(fā)商或設(shè)計企業(yè)，要形成一個大的體系，系統(tǒng)化地推進，包括住建系統(tǒng)、地方政府、開發(fā)企業(yè)、設(shè)計單位、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)以及百姓居住者，都要積極參與進來，這樣才能形成好房子的整體推動。

　　李存東指出，系統(tǒng)推進好房子建設(shè)，要在標準、樣板、科技和體系方面四個維度做好應(yīng)用和探索，從安全、舒適、綠色、智慧層面推進，以科技創(chuàng)新賦能中國建造，設(shè)計與建設(shè)具有長久優(yōu)良品質(zhì)的資產(chǎn)，滿足人們對美好生活的向往。

　　中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師 陳聰

　　陳聰：未來房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)會更慢，更加需要精耕細作

　　中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，今后房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局會逐漸穩(wěn)定下來。預(yù)計企業(yè)會更加重視產(chǎn)品，更加精耕細作，這既回應(yīng)了監(jiān)管層對好房子的呼吁，同時也是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級必然的要求。

　　陳聰指出，歷史上一些房企持續(xù)壓縮從拿地到開盤的時間，是值得商榷的。周轉(zhuǎn)過快，從拿地到銷售的時間過短，企業(yè)就可能沒有時間精細化打磨產(chǎn)品，不夠了解當(dāng)?shù)乩习傩盏男枰瑳]有時間推敲非標的、獨一 無二的土地資源，而只是在標準化的產(chǎn)品庫里頭套一個產(chǎn)品，然后又試圖通過高傭金推動的營銷活動來促進去化。長期來看，這種高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式，不是未來時代所需要的。行業(yè)周轉(zhuǎn)會變得更慢，精耕細作和加大建安投入可能更加普遍，而資金成本下降，允許產(chǎn)品溢價存在，也更便利于企業(yè)花時間打造好的產(chǎn)品。

　　人文財經(jīng)觀察家、中國商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任 秦朔

　　秦朔：房地產(chǎn)的問題是過去發(fā)展太快了

　　人文財經(jīng)觀察家、中國商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任秦朔表示，房地產(chǎn)走到今天，某種意義上是整個行業(yè)過去高速發(fā)展模式的必然結(jié)果。當(dāng)然在這個過程中還有金融化、城市化等多方面原因，把其推到資產(chǎn)負債表過度過快擴張的階段。

　　在秦朔看來，過去太好了，超前的好，過去包括大部分房地產(chǎn)商，就是很典型的根深蒂固的資產(chǎn)負債表思維，借錢越多，都投到拿地上，跟著中國地產(chǎn)的主升浪上去，成為“最大的贏家”，原因在于膽子大。至于怎么做好產(chǎn)品，基本上出問題的企業(yè)都是有套路、有體系、有執(zhí)行力的，更主要的模式是資產(chǎn)負債表，然后突然發(fā)現(xiàn)我們的代價很高，整個行業(yè)都要調(diào)整，需要轉(zhuǎn)型搞高質(zhì)量發(fā)展，這樣一個大的變化，在某種意義上說用危機形容是不過分的，結(jié)果就“砸”在了房地產(chǎn)頭上。

　　秦朔認為，房地產(chǎn)過去幾十年那樣的高速發(fā)展，突然面臨現(xiàn)在這么重大的調(diào)整，業(yè)內(nèi)需要放棄短期內(nèi)結(jié)束的想法。如果2021年是房地產(chǎn)的頂點，以日本和美國房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗，最快也要四五年時間復(fù)蘇，就到了2026年左右了，甚至需要八到十年再迎來春天也是可能的。然后又會進入一個新常態(tài)，但也無法回到過去的發(fā)展模式。企業(yè)仍需要完成轉(zhuǎn)型、調(diào)整，依靠自身力量來更好地匹配新的市場需求。