我國房地產市場正從大規模增量建設為主轉向增存并重的發展階段。在這個過程中，新房交易和二手房交易“一降一升”，二手房對新房的替代效應正逐步顯現。

　　一是住房總需求基本穩定。國家統計局1~9月數據顯示，當前新建商品房銷售延續調整態勢，銷售面積6.58億平方米，同比下降5.5%。同時，住房城鄉建設部門網簽數據顯示，1~9月，二手房成交5.58億平方米，同比增長6.2%。全國一二手房交易總面積為12.16億平方米，與去年同期基本持平，二手房占比持續提升，反映出總需求并沒有減少，而是交易結構發生變化。

　　二是二手房對新房的替代作用不斷增強。以杭州為例，1~9月杭州市二手房成交7.54萬套，同比增長7.41%，二手房對新房的分流已成事實，這種替代效應的根源在于供需結構的深刻變化。第一，二手房存量規模大，特別是在2016~2021年房地產市場過熱階段，大規模開工與預售的商品房進入交付使用，次新房供給量大幅度增加。第二，很多二手房地段好、配套完善，更容易吸引有子女教育、養老等需求的家庭。第三，二手房“所見即所得”，交易安全性更高。第四，部分二手房議價空間大，具備價格優勢，購房人有機會買到性價比更高的房子。

　　三是二手房交易占比提升本質上是城市發展演進的必然結果。當城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，新房開發量、交易量逐步減少，存量房流通成為市場主力是普遍規律。例如，2024年美國新建住房交易占比只有14.4%，2023年英格蘭和威爾士地區新建住房交易僅占總交易量的11%。我國房地產市場供求關系已經發生重大變化，未來二手房交易占比還將進一步提升。2024年杭州二手房成交套數占總交易套數的58.91%，2025年1~9月進一步提高至64.93%，這種轉變并非市場衰退的信號，而是房地產市場走向成熟階段的重要標志。

　　面對新房銷售下行與二手房交易上升的局面，更需理性看待市場變化，從過去聚焦新房的上市和銷售轉為關注新房和二手房的總供給和總需求。隨著二手房供給持續釋放，存量交易體系不斷完善，我國房地產市場將在總量穩定的基礎上實現結構轉型，逐步邁向與城市發展階段相匹配的成熟形態。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長　虞曉芬