人人都需要住房，現階段買房和租房是人民群眾解決居住問題的兩個主要途徑，客觀上存在一定的此消彼長的替代關系。

　　1998年，我國全面推行“停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化”的城鎮住房制度改革后，房地產市場總體而言是“以售為主”“重購輕租”。伴隨著經濟高速增長和城鎮化進程加速，房地產市場迎來了長期快速發展，但也出現了房價過快上漲的突出問題，“買不起房”成為困擾許多家庭的民生痛點。同時，住房租賃市場發展卻相對滯后，供應主體發育不充分，特別是缺少市場化、專業化的住房租賃企業，市場秩序不規范，法規制度不完善，服務質量參差不齊，住房租賃關系不穩定，“租不好房”的現象同樣普遍存在。

　　為有效解決居民居住問題，促進全體人民住有所居，2015年以來，國家將培育和發展住房租賃市場提升至戰略高度，相繼出臺一系列政策文件。2015年1月6日，住房城鄉建設部印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》；2016年6月3日，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》；同年召開的中央經濟工作會議提出，“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。”尤為關鍵的是，2017年黨的十九大報告、2022年黨的二十大報告均指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”鑒于過去“重購輕租”，“租購并舉”主要是補強“租”這個短板弱項。2025年7月16日，我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規《住房租賃條例》正式公布，自2025年9月15日起施行，為住房租賃市場的健康發展提供了堅實的法律保障，推動住房租賃市場進入法治化、規范化發展的新階段。

　　近年來，隨著租購并舉的住房制度加快建立，公共租賃住房、保障性租賃住房、市場化商品租賃住房快速發展，租賃住房供給渠道持續拓寬，租賃住房品質顯著提高，住房租賃市場秩序逐步規范，住房租賃活動當事人合法權益得到較好保障，住房租賃關系逐漸穩定。同時，“租購同權”政策也加快推進，使一部分居民愿意將租房作為長期居住方式，特別是許多青年人的住房消費觀念發生變化，不愿意買房而愿意租房，使得租房需求替代了一部分購房需求，這也是房地產市場發展進入存量時代的特征。此外，目前城鎮住房租售比較低，同一時間的年租金一般為房價的1.5%到2%，多數住房的租金明顯低于同地段同品質住房的購房貸款“月供”，成本優勢促使不少居民選擇租房住。

　　住房租賃市場的快速發展，正深刻重塑我國住房消費模式。對于更加注重生活品質和靈活居住的年輕消費群體而言，租房不僅降低了居住成本，還賦予了生活更多選擇權，使得他們主動延遲購房計劃，優先選擇租房居住，推動梯度化、多元化住房消費模式逐漸形成。同時，租房人群的年齡結構呈現上升趨勢，家庭型租賃需求持續增長。相關數據顯示，2021~2024年重點40城市租客平均年齡逐年上升，由2021年的32.7歲上升至34.1歲，三居室、四居室及以上的大戶型租賃成交比重也逐漸上升，越來越多原本計劃通過換房改善居住條件的家庭，轉而選擇租房過渡，租賃市場的服務范圍從單身青年向家庭群體延伸，市場結構更趨多元。

　　從長遠看，發展和規范住房租賃市場是促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措。因租房需求主要是為了自己居住的真實需求，沒有“買漲不買跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，比住房買賣市場平穩，能夠對房地產市場起到有效的“減震”作用。因此，短期內住房租賃市場會對買賣市場產生一定的替代作用，但是隨著多元化住房需求得到合理滿足，租賃市場與買賣市場將逐步形成功能互補、協同發展的穩定格局。

　　全國政協委員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員　柴強