日前中央經濟工作會議在京召開，會議進一步堅定了“房住不炒”的主基調，并首次提出探索房地產新的發展模式。同時，中財辦副主任韓文秀指出房地產業規模大，鏈條長，牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中均占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

　　回顧過去的幾個月，在金融管理長效機制等重要舉措對房地產去泡沫的壓力測試下，房地產市場經歷了深度調整，行業迅速出現了信貸緊縮、金融風暴，以及風險傳染和市場預期急速下墜等現象，并形成了負反饋，此次會議高層的表態和發言更是體現了國家推進房地產良性循環的決心。

　　“探索房地產業新的發展模式”

　　眾所周知，房地產行業經過二十多年的快速發展后，正從增量開發向存量運營時代轉變，過往房企通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的開發經營模式終將退出歷史舞臺，行業整體發展模式亟待轉變。基于此，本次工作會議首次提出“探索房地產業新的發展模式”的議題，表示企業應順應時代發展，改變原有經營觀念、模式，不斷拓展新的發展模式，從而實現高質量發展。

　　事實上，行業部分企業早就開始了對于新模式的探索，以綠城中國下屬輕資產板塊綠城管理為例，公司雖已精耕代建十余年，但直至2020年7月以“代建第一股”的身份上市，這一模式才正式進入資本視野，隨后，公司的業績和規模均實現了穩定增長。引人注目的是，在今年地產寒冬中，代建作為房地產業探索的新模式，超預期走出“逆勢曲線”，持續高于行業平均水平的盈利能力及優質的業績表現，引起了市場的再度關注。

　　據了解，相較于傳統房地產開發商聚焦投資，代建吸收歐美發達國家的商業模式及專業分工、日本制造及業務精神中的精工細作等優秀基因，依托管理力量為委托方提供好的產品和服務，這一模式的邏輯根本是“專業的人做專業的事”。有行業專家表示，代建的商業本質是依托專業做服務，側重于管理及資源輸出，收取服務費、投資規模小，具備“輕資產、抗周期、低負債”等優勢，整體受房地產行業調控影響小，因此現金流穩定充裕且利潤率較高。

　　據不完全統計，代建行業凈利率水平普遍在25%以上，不僅高于傳統房地產行業平均的8.9%，也高于物業平均水平的14.5%。同時，中指院報告顯示，代建行業2021年的規模滲透率僅為4.8%，預計2025年可以達到12.5%；對標歐美模式下代建業務占比可做到的20%-30%，未來代建行業的滲透率還將有5.2倍的空間。

　　聚焦共同富裕 推動人民住有所居

　　此次中央經濟工作會議還提出，要統籌推進經濟發展和民生保障、聚焦共同富裕，指出要加快發展長租房市場，推動保障房建設，第一次明確住房保障體系（公租房、保租房、共有產權）會得到迅速落地，長租房也將會得到支持，并與保障房、共有產權一同，構建新市民、年輕人的住房供應體系，實現可租可售。

　　可以估計，未來，安置房、租賃房、共有產權房、人才公寓等建設需求將日益增多，政府端對具備專業管理能力的服務商關注度會隨之加大。在此背景下，代建將憑借優質的產品和服務，迎來一股政策東風，成為協助政府端委托方推動共同富裕不可或缺的生力軍。

　　事實上，綠城管理作為代建行業的風向標，其經營數據已經敏銳地反應出了需求端的增長。據今年上半年數據，公司新拓政府代建項目合約總建筑面積610萬平方米，超去年同期拓展規模5倍以上。但回溯過往，可以發現政府代建板塊的爆發式增長并非政策的偶然利好，更多依托于對行業的精準前瞻。早在2005年，綠城管理前身便首次介入“城中村”改造和安置房代建，開始了早期政府代建業務。在規模優勢的基礎上，公司去年四季度推出“走出浙江”戰略，踩準政府相繼利好，成果得以集中兌現。

　　而本次中央經濟工作會議要點又一次印證了代建行業在政府業務上多元布局的前瞻性。今年3月，綠城管理CEO李軍在業績會上表示，后續公司將逐步把安置保障房業務拓寬至人才公寓、租賃公寓等其他保障性住房建設，多元化加持公司在政府保障房業務的領先地位。有專家預期，在共同富裕的指引下，系列政策東風的助力將會不斷地為代建行業帶來新的增長點，這將一定程度保證行業未來發展的強勁勢頭。

　　房住不炒持續貫徹下 國有企業強勢崛起

　　受市場宏觀調控影響，國企央企在貫徹“房住不炒”中的角色越來越重要，一個大的趨勢是，二輪供地和三輪供地央企國企的拿地份額顯著提升、強勢崛起，這意味著接下來房地產市場的競爭版圖將隨之變化，國企、央企、地方城建城投公司的“托底”態勢將愈發明顯。

　　同時，中共中央、國務院印發的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確提出“鼓勵盤活存量建設用地，充分運用市場機制盤活存量土地和低效用地；以多種方式推進國有企業存量用地盤活利用。”可以預見，在當前形勢下，國有企業無論從拍地還是盤活存量土地等方面，都將在房地產市場上越發占據主導地位。

　　可以預判，國有資本拿地比例激增以及政策趨勢越發清晰，將會同步對應專業代建服務需求的增長。李軍早前對行業研判時提及，根據政策要求，城市規劃用地中住宅用地僅占30%左右，其他70%左右為工業、產業園區、公共建筑和市政配套，未來代建企業要在過往業務和資源基礎上，調整客戶結構，更加積極地入局產業融合、城市更新和公建設施配套領域，這精準匹配了目前“國進民退”背景下的需求端變化。

　　那么代建可以成為國有資產最優選擇背后的核心邏輯是什么？首先，代建企業作為第三方專業服務商進場，可以避免委托方被質疑國有資產流失；其次優質產品本身和品牌溢價效應可以確保國有資產保值增值；同時專業的管理服務可以強化內控合規建設，使得與國企委托方的合作更加安全穩健。

　　上述信任體系也體現在代建企業的業績數據上，綠城管理截至今年6月底，來自政府部門和國有企業委托方的當期在建面積比例已達73.9%，專家預計在當前房產形勢下，這一占比將有增無減。同時，未來來自國企、央企、地方城建城投公司的委托，將成為代建業務規模逆增長的重要來源之一。

　　總結

　　在推動共同富裕的大背景和當前房產下行的發展趨勢下，代建模式的領先性是清晰可見的。實際上，代建的底層邏輯是賦能，通過將開發、營銷、運營等環節的品質產品和專業服務，與投資環節的重資本強強聯合，在達到效益和價值的最大化的同時，實現房地產體系的良性循環。

　　未來伴隨著政府部門、國企、央企和地方城投公司發展成為市場主體，國有資本主導地位愈發明顯，優質、專業、合規的代建服務商也將順勢迎來發展風口。未來，代建企業能否繼續探索新的發展模式，又將怎樣不斷拓展行業內容和形式的邊界？值得期待。