住房關系國與家。基于外部環境、政策制度、市場主體預期與住房市場相互作用及循環的框架，建立計量分析及預測模型結合理論與數據進行觀察與分析預判：2035年住房發展的結構優化和質量提升的潛力巨大。初步估算：未來近 15年僅新增住房需求大約182億平方米，結構優化和質量提升的潛力更大。

　　一、市場表現：結構趨向優化和質量不斷提升

　　1.總量高水平均衡

　　在增量方面，初步估算：未來近15年的新增住房需求大約182 億平方米。具體包括，6.4億戶籍人口的部分改善型需求、2.6億非戶籍常住人口的部分新增需求、新增1億的部分新增需求，總共預計115億平方米，舊房拆除（按照35年房齡）的重建需求大約67億平方米。住房增量將經歷三階段變化。經過模型修正并進行預測，2021年也許是歷史峰值，之后將經歷一段時間的平臺期，然后逐步下降。

　　在人均方面，未來15年全國城鎮居民的人均住房面積可能提升7.5平方米。從2020年人均40平方米上升到2035年的47.5平方米。預計未來15年將經歷年均0.75、0.5、0.25三個逐漸下降臺階式增長。與此同時，年均新建商品住宅銷售面積約12億平方米（比2020年的15.5億，將減少3.5億）。

　　在價格方面，在2035年之前，全國城鎮住房相對價格將回歸到合理區間。房價收入比將從2020年的1：9回歸到1：3-6的合理區間內，房租收入比即月租金占月收入的比重從目前普遍高于30%回歸到30%左右。

　　在質量方面，未來15年全國城鎮將總體達到健康安全、功能完善、生態智能、服務優質的水平。具體可能經歷兩個階段：2021-2027年應該實施和完成以完善功能為主的舊房改造，使新舊住房成為完整意義上的功能完善、綠色宜居、健康安全的高品質住房，其建筑面積、建筑結構、安全標準、功能設施、成套水平、住房品質、配套環境等將大幅度提升；2028-2035年可能實施和完成以智能化為主的住房改造。到2035年在功能完善基礎上，生態智能的品質住房將成為城鎮住房的主體。

　　在風險方面，未來15年全國住房市場的整體風險將逐步下降，部分地區部分環節、部分市場主體的風險將逐步得以釋放。

　　2.總量模型預測

　　基于影響未來住房發展因素的變化，課題組成員李超對未來房地產市場走勢進行定量預測和情景模擬，結果顯示，未來四種狀態下我國房地產市場將會延續總體回調、平穩運行、局部分化的總體走勢，但出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。“倒U 形”趨勢的拐點大致出現在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件，而住房市場供給量也會相應作出調整。2025年后，四種情景模擬狀態均顯示出中國城市住房需求將會呈現總體下降的局面。其中，“高城市化率、低人口撫養比”和“低城市化率、高人口撫養比”情形分別對應市場高位和低位水平。

　　3.結構高水平的優化

　　到2035年，在總量高水平上保持平衡的基礎上，住房的一些結構性問題也將得到顯著或者基本解決。第一，在空間結構上，住房空間錯配（包括區域之間和城鄉之間）的問題將基本解決。一些區域和城市仍然存在增長的潛力。產業發展好、經濟增長快和人口流入多的區域，東部、中部、都市圈城市群、一二線城市，住房存量相對不足的城市，供小于求的壓力同時衍生出投資甚至投機需求，房價上漲壓力仍然比較大。

　　一些區域和城市可能面臨嚴峻的過剩。產業衰退、經濟下滑和人口流出的區域，東北、西部、非都市圈城市群、三四線及以下的城鎮，住房存量過剩嚴重的城市，房地產已經或者即將面臨下降甚至大降的風險并可能威脅地方的經濟和金融安全。

　　第二，在階層結構上，住房市場與住房保障比例將基本合理，多層次的住房保障體系將基本形成。全體居民更高質量的住有所居的目標將得到實現。在城鎮各階層中，住房持有的差距及分化局面將得到扭轉。住房領域的共同富裕以及通過住房促進共同富裕的目標將有明顯進展。

　　部分家庭的多套住房或將出售。隨著房地產稅開征，進而居民持有住房成本的增加，房地產價格上漲放緩甚至下降，以及城市化水平減速，持有更多住房的家庭將出售或者出租住房。總體判斷，未來三套及以上家庭的比例將可能下降。

　　戶籍居民的住房將進一步改善。隨著收入的提升以及中等收入群體擴大，城鎮戶籍居民將通過一次或多次“以小換大”、“以老換新”、“以遠換近”的換房，不斷改善住房條件。老齡人口的居住服務得到解決。住房改善需求超過70億平方米，年均4.7億平，占總體銷售比重的 40%。

　　青新市民住房問題將得到解決。到2035年全部青新市民住房需求，包括目前2.6 億的非戶籍常住人口的部分新增需求，以及未來 1 億新增城鎮人口的部分需求，將通過保障性租賃房、共有產權房以及政策支持的市場化途徑改善，不僅如此，部分青新市民家庭還將通過市場購房或者換房使住房狀況不斷改善。

　　第三，在新舊結構上，存量住房的交易、改造和維護成為主體，非開發居住服務將成為主體。舊房交易成為主體。隨著住房增量的逐漸減少，我國住房市場進入存量時代。未來15年，雖然新增住房銷售面積約為182億平方米，年均在12億，但由于戶籍家庭購新賣舊和購舊賣舊的換房改善住房狀況，部分非戶籍常住人口和新增城鎮化人口很大比例是通過購舊解決住房問題的。因此，未來15年舊房交易占全部交易量的比重，預計將從2020年的20%，2035年將超過50%。舊房改造占比較大。根據測算，舊房拆除（按照35年房齡）的重建需求大約67億平方米，約占建造總量的37%。在完善功能的第一階段，舊房重點改造對象約有30億平方米，兩者之和達59%。而在第二階段即智能化改造階段，幾乎所有的存量住房都將面臨生態智能化的改造。

　　居住服務潛力巨大。居住服務泛指滿足城鎮居民購買、使用、處置、維護住房的相關服務活動，涵蓋住房的開發、交易、租賃、物業管理、城市更新、家庭裝修、保潔搬家等社區服務。一方面，增量住房相對減少；另一方面，存量住房的服務欠賬很多。因此，未來15 年居住服務潛力巨大。

　　第四，在租售結構上，租售住房結構也將趨于合理，租賃住房比例尤其是大城市的租賃住房比例將有明顯提升。租賃住房人口保持穩定增長。按照城鎮家庭租賃比例25% 計算，2035年城鎮人口將達到10億，按照這一比例，2035年租房人口將超過2.5億；租賃住房面積保持快速增長。租賃面積將逐步改變當前群租為主的局面，租戶的人均租賃住房面積比較低，這一狀況將會持續得到改善，2035年租戶將達到人均40平方米，全國城鎮租房總面積將達到100億平方米；租賃住房質量發生深刻變化。隨著舊城改造、保障性租賃住房建設推進，租賃住房也將從以設施簡陋、環境臟亂差、安全隱患多的非正規住房為主體，轉變成以功能完善、綠色宜居、健康安全的高品質住房為主體，租賃住房的建筑面積、建筑結構、安全標準、功能設施、成套水平、住房品質、配套環境等都將大幅度提升。

　　二、基本依據：決定于外部基礎環境、住房需求潛力與模式轉型

　　1.住房多維度的短缺與過剩決定結構性的潛力釋放與問題化解

　　第一，中國住房已處在市場飽和的存量時代。根據住建部門的統計：2020年我國城鎮家庭人均住房面積已超過40平方米。央行調查報告顯示：我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，戶均擁有住房1.5套。但由于歷史原因，我國大規模建設的住房無論在建筑結構、安全程度、功能設施、成套水平、品質質量還是配套環境上都存在很大問題。

　　第二，城鎮居民住房擁有存在著短缺和過剩的分化。一方面，央行調查數據顯示：擁有住房的家庭中，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。另一方面，目前2.6億的新市民，以及可能隨遷的1.5億鄉村留守婦女、老人和兒童等潛在的新市民，其城鎮居住問題還沒有得到基本的解決，新就業大中專學生等戶籍城鎮人口住房問題也待解決。國家統計局農民工調查報告顯示：根據農民工調查報告數據，作為新市民主體的大城市農民工，2019年人均住房面積在100萬到300萬人口城市為20.8平方米，在300萬到500萬人口城市為19.7平方米，在500萬人口以上城市僅為16.5平方米。新市民住房大致狀況可以概括為：多數人一張床，少數人一間房，個別家庭一套房。農民工調查報告顯示：2018年在進城農民工戶中，購買住房的占19%，租房居住的占61.3%。

　　第三，城鎮居民租賃住房比較低。從租賃比例看，由于居住傳統和生活習慣、人口流動、經濟水平、住房政策等有別，住房租賃占比有所不同，多數國家和地區在30%~40%之間，根據西南財經大學調查測算，2018年：我國城鎮家庭住房租賃比例為19.2%，處在全球比較低的位置，對應的大城市相對其他國家的大城市租房比例也明顯偏低。

　　從供給存量看，由于包括大城市在內的多數城市的住房已經并將越來越過剩，因此，租賃住房的潛在供給比較大。西南財大中國家庭金融調查與研究中心研究顯示：2017年一、二、三線城市空置率分別為16.8%、22.2%和 21.8%，分別超過其自然空置率 .5、13.1和13 個百分點。

　　從需求潛力看，一方面，為了住在城市里過上美好的生活而不再僅僅是為了謀生，新市民的過渡性剛性租賃需求此時開始真實釋放。另一方面，人口轉移也從鄉村向城市流動轉向人口在城市之間流動。2020年比2010年市轄區內人戶分離人口增長192.66%。這決定老市民的長期性剛性租賃需求開始不斷釋放，這都要求租賃住房要保持一定比例，而且在大城市比例應更高。

　　從供需現狀看，城市租賃住房十分緊張。《2017-2018年中國住房租賃藍皮書》調查顯示：在租住私房中65%的租房群體是合租，26%的人住公寓，只有9%的人整租房間。

　　第四，住房保障在城鎮新老市民中差別巨大。綜合測算：到2019年，城鎮戶籍居民租購保障性住房比例達26.6%，其中購買政策性住房的比例為8.3%，租住公租房等比例18.5%，考慮5000萬職工享受公積金購房租房的優惠，城鎮戶籍居民基本實現了應保盡保。但是中國農民工調查報告顯示：2018年在進城農民工戶中，2.9%享受保障性住房。其中，1.3% 租賃公租房；1.6% 自購保障性住房。

　　第五，城鎮居民人口與住房空間錯配加深。統計數據顯示：全國城鎮化率從2005年的42.9%上升到2020年的63.89%，從城市層面觀察，中心城市人口占全國城鎮人口的比重 從2005年的22%上升到2019年的26%。但中心城市的住房銷售占全國城鎮住房銷售比重卻從2005年的52%下降到2018年的32%。大城市人口占比提升到住房銷售占比下降到一定程度，顯示住房供需錯配日趨嚴重。從都市圈城市群看，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%都在城市群和都 市圈里，2002到2017年房地產的銷售僅69.62%在都市圈和城市群。未來隨著人口從農村、小城鎮、非都市圈向大城市、都市圈和城市群的梯度轉移，較低層級的鄉村、小城鎮、非都市圈、非城市群空置的住房將進一步增加。

　　2.外部經濟環境處在增速下降、質量提升和多維分化

　　第一，人口總量和結構將發生重大變化。全國人口總量預計將在2025年達到頂點之后開始絕對下降。人口長壽化日益凸顯，2020年60歲及以上人口占比18.70%，預計“十四五”末期占比超過20%，2035年前后，占總人口的比重超過30％。家庭數量增加：2020年達4.94億戶，比2010年增加將近1億戶。總之，雖然人口總量減少對住房需求有減少的沖擊，但家庭數量迅速擴大也將催生的新增住房需求，導致住房套數和人均住房面積將不斷擴大。

　　第二，城鎮化從高速度轉向高質量發展。2020年我國常住人口城鎮化率63.9% 超過50%，這決定未來，人口城鎮化增速下降。未來15年城鎮新增人口僅僅達1億，新增住房面積將下降。人口城鎮化從掙錢謀生到居住生活時期，越來越多的新市民希望在城市長期居住并享受城市的優質公共服務，過上美好生活。人口空間聚集發生新變化。南方、一二線城市、大都市圈城市群人口大量流入，將決定需求持續增加。相反，北方、三四線及以下城市，非都市圈城市群地區人口大量流出，將決定需求持續減少；土地城鎮化從增量轉向存量主導。城市、土地、住房由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。人口流動的主力將從鄉村到城市轉向城市之間流動。據統計，2020年我國城城流動人口已經達到8000多萬，相比2010年增加一倍，未來將會超過1億的城城流動人口，對租賃住房提出了較大需求。

　　第三，經濟從高速度轉向高質量發展。首先，從時間上看，按照有關方面預測未來15年經濟增長率將逐級下降。這也決定居民收入將進入穩步增長時期，預計人均GDP將 2035年將從2020年的1萬美元，提升到超過2萬美元，與此同時，越來越多的居民邁入中產階層的行列，進而決定未來住房的增量需求依然存在但增幅相對穩定，同時城鎮居民對美好生活和品質居住的需求強烈，不再簡單滿足于“一戶一宅”，對產品質量高、配套設施全、社區服務好的“好宅”需求越來越大。

　　其次，從空間上看，一定時期內區域經濟存在多尺度的收斂與分化并存。在城鎮化率超過50%之后，空間經濟活動也從“單向聚集”轉向“聚中有散”。這決定：一方面，南方、一二線城市、大都市圈城市群、特殊資源區域產業要素不斷聚集，經濟持續繁榮。另一方面，北方、三四線及以下、非都市圈城市群、資源枯竭城市產業和資源出現流失，經濟面臨放緩甚至衰退。通過中國城市競爭力的變化可以預判各城市和區域經濟進而人口變化狀況，進而住房需求狀況。

　　3.中國特色的住房制度體系將日臻完善

　　第一，住房制度體系將逐步健全。以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系將基本建立。由公租房、保障性租賃房、共有產權房為主體構成的住房保障體系將逐步形成。

　　第二，住房金融制度將逐步健全。以住房公積金為主體框架的政策性住房金融體系，同時完善多層次的商業性住房金融體系。房地產金融審慎監管制度將逐步完善。

　　第三，住房土地制度將逐步完善。集體建設用地入市并與城鎮國有土地同權將逐步實現。土地指標全國城鄉之間自由流轉將逐步實現，土地拍賣制度將不斷完善。

　　第四，房地產稅收制度將逐步完善。在持有環節的房地產稅將開征的同時，取消或者合并重復性的交易環節的房地產稅，形成由企業所得稅、個人所得稅、增值稅、房地產稅、契稅和印花稅等六項稅種的房地產稅收體系。同時完善相關稅收的累進、累退以及減免等制度。

　　第五，稅收財政制度成為地方財政制度。一方面，土地城鎮化從增量到存量時代；另一方面，地方稅收體系也在不斷完善。中央與地方政府間財政體系不斷完善，稅收財政將成為地方稅收的主體。

　　（作者單位：倪鵬飛，中國社會科學院城市與競爭力研究中心；丁如曦，西南財經大學經濟學院；徐海東，中國社會科學院財經戰略研究院；黃徐亮，中國社會科學院大學。本文根據《中國住房發展報告2021-2022》總報告部分內容修改成文）