近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出，3月1日，鄭州樓市再放“救市”大招。

　　鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，從支持合理住房需求、加大信貸融資支持等五個方面出臺19項具體措施。其中，針對改善型購房需求明確取消“認房又認貸”，成為全國首個放松限貸的城市。這對市場信心的恢復有著非常重要的作用，后續(xù)或?qū)⒂懈鄩毫Τ鞘懈M。

　　激發(fā)購房需求釋放，減輕主體壓力

　　1.有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房。對子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

　　2.支持改善型購房需求，明確取消“認房又認貸”。對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

　　3.引導下調(diào)房貸利率，減輕購房壓力。引導在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

　　4.減輕主體壓力，調(diào)整土地出讓規(guī)則。土地供給端下調(diào)土地競拍保證金最低比例至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

　　5.推行貨幣化安置。結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

　　6.明確給予企業(yè)項目貸款支持。定期組織銀企對接，鼓勵金融機構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。

　　無論是需求端的調(diào)整，還是供給端，政策面正在不斷趨向于緩和與好轉(zhuǎn)，但市場端觀望情緒仍存在慣性，政策出臺后短期內(nèi)能否實現(xiàn)立竿見影的效果仍有待觀察。

　　鄭州樓市下行壓力加大

　　為什么是鄭州？作為全國壓力城市的縮影，此次政策出臺的大背景不容忽視。

　　作為河南省會，鄭州有著較強的人口虹吸能力，自2010年以來，鄭州常住人口長期呈現(xiàn)正向流入的走勢，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬人。但與人口的良性表現(xiàn)形成鮮明對比的是樓市表現(xiàn)不振。

　　首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態(tài)。從供求關(guān)系來看，2016年可以說是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續(xù)釋放，此后成交規(guī)模大幅上升后，鄭州樓市便開始了漫長的回調(diào)。商品住宅成交規(guī)模逐年走低，降價促銷、低首付等以價換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬平方米，較2020年下降24.45%。

　　圖：2012年以來鄭州商品住宅供求規(guī)模情況

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC

　　從月度成交數(shù)據(jù)來看，鄭州商品住宅成交規(guī)模自2021年5月開始同比逐月下滑，成交規(guī)模已連續(xù)9個月實現(xiàn)“負增長”。至2022年1月，新建商品住宅成交面積僅46萬平方米，同比下降14.83%，成交均價同比下降約4%至14153元/平方米。

　　鄭州面臨較大的庫存壓力，今年1月鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲25%，庫存消化周期為21.9個月，環(huán)比增加2.8個月。在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價房增多，整體市場信心不足。

　　圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量價

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC

　　從土地市場來看，經(jīng)歷了2015年地王頻出，品牌房企蜂擁而入搶占市場，但2019年開始，涉宅用地成交總建面逐年下滑，其中2020年涉宅用地成交總建面較2019年下降28.7%，2021年繼續(xù)下滑25.7%至1947萬平方米。2019-2020年涉宅用地的高成交規(guī)模為房企儲備了充足的貨量，隨著市場購買力“見頂”，需求下降，房企拿地積極性普遍不高，樓市下行趨勢下，房企的生存壓力也逐漸加大。

　　圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量價

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC

　　此外，居民購買力水平受限也是樓市不容忽視的問題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長乏力，而是受限于居民購買力透支、經(jīng)濟增速放緩，鄭州后續(xù)成交規(guī)模預計也很難再上新臺階。

　　壓力城市將加入“救市”行列

　　2022年前兩個月房地產(chǎn)市場并不樂觀，整體供應、需求和價格都呈現(xiàn)下行趨勢。

　　鄭州在此背景下出臺“救市”政策，對其他城市具有很強的示范效應，類似“救市”情況后續(xù)也將在其他城市出現(xiàn)。

　　至于哪類城市大概率會跟進?

　　整體來看，壓力二三線城市為市場減壓的需求較為強烈，大致可以分為三類。

　　首先，房地產(chǎn)庫存高企、去化周期超24個月的壓力城市。比如，30個二線城市中，哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特和青島庫存消化周期已超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多。而三四線城市形勢更為嚴峻，整體去化周期也高達21.09個月，66城中有32城去化周期在20個月以上;

　　第二類，土拍流拍率過高且土地財政依賴度高的城市，這類城市放松的動機更為強烈;

　　第三類，房價下滑過快的城市。為了減緩市場下行壓力，扭轉(zhuǎn)房價看跌預期，這類房價下滑過快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或?qū)⒏鼮閺妱拧?/p>

　　從“救市”內(nèi)容來看，政策主基調(diào)仍然是以穩(wěn)定市場為主。需求端限購方面可調(diào)整空間較小，主要圍繞調(diào)整首付比例，調(diào)整“認房又認貸”為“認房”或“認貸”，以及貨幣化安置等方面。供給端的調(diào)整或?qū)⒍嘁恍热缤恋爻鲎屢?guī)則、房企減負方面。

　　目前，整個樓市仍然處于調(diào)整期，多數(shù)城市仍處于觀望狀態(tài)，2022年各地依然延續(xù)“因城施策”的政策思路，鄭州此番“救市”對于市場預期的恢復有積極的推動作用，后續(xù)將會有更多城市由于市場下行壓力而采取放松調(diào)控甚至“救市”的動作，但其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。而核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，也有可能會出現(xiàn)反向收緊的情況。

　　當前房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)仍處于筑底修復階段，接下來三四月能否實現(xiàn)“小陽春”，這對行業(yè)信心的恢復有著至關(guān)重要的作用，否則市場仍將繼續(xù)以觀望為主。