今年以來，不斷有城市通過調整現行政策來穩定房地產市場。截至目前，全國已有近百城加入了因城施策隊伍。而多地政策調整的背后，當地房地產市場整體依舊處于低迷態勢。

　　根據克而瑞監測，4月份30個重點城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。雖然近期有個別城市出現回暖跡象，但整體看，政策效應尚未傳導至市場。

　　而五一節前高層會議對房地產的定調，釋放了更加積極的維穩信號。此后，金融管理部門相繼召開的專題會議，也均對房地產行業有所提及，比較系統和全面地對近期房地產市場中的金融需求給予了總結，對未來的相關金融政策優化進行了推進。

　　因城施策特點明顯

　　最近官方的各類表態，無疑在為房地產市場注入信心。從穩定市場和購房者預期等因素考慮，多地政策未來存在進一步調整的空間。而從此輪政策調整的內容來看，因城施策特點明顯。

　　4月26日，沈陽市房產局和稅務局聯合發布通知，將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年；4月25日，無錫市四部門發出通知，改善生育二個孩子及以上家庭的居住條件。除上調了公積金貸款的最高限額外，還對限購政策進行了局部松綁，對生育兩個孩子及以上的無錫市戶籍居民家庭，可以在限購區域新增購買一套商品住房。

　　值得注意的是，沈陽是第一個對二手房增值稅進行調整的城市，通過政策調整，有助于降低二手房的交易成本，提升市場活躍度。同樣，無錫新政更是充分體現了滿足二孩及以上家庭的住房需求，減輕此類家庭的購房負擔，對其他城市都具有一定的示范效應。

　　實際上，此輪政策調整早有端倪。自去年12月以來，監管層就曾多次表示支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　此后，越來越多的城市開始對樓市政策進行調整，不僅涉及的范圍越來越廣，調整的力度也越來越大，而調整城市的級別也逐漸向省會城市蔓延。其中，以鄭州、哈爾濱、福州等省會城市為代表的40余個城市，對一直以來執行最為嚴格的"四限"（限購、限貸、限售、限價）政策進行了不同程度調整。

　　3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個放松限購、限貸的省會城市。隨后，同為省會城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對限售、限購政策進行了調整。4月20日，湖南也宣布支持長沙具有大專及以上學歷就業人員落戶，并在長沙享有購房資格。

　　根據中房網不完全統計，截至目前全國已有接近100個城市不同程度對房地產政策進行了調整。政策內容主要包括調整“四限”政策、人才政策、發放購房補貼或契稅補貼、重啟貨幣化安置、提高住房公積金貸款額度、下調房貸利率和首付比例，以及調整增值稅年限等措施。

　　整體來看，對住房公積金政策優化的城市多達67個；40余個城市對“四限”政策進行了調整；接近40個城市出臺了購房補貼政策。

　　中房研協分析認為，從地方房地產調控歷程來看，主要表現出了兩大特點：一是松綁城市由下行壓力較大的二線城市及三四線城市擴展至熱點一二線城市；二是調控逐漸深入，寬松力度加大。尤其自3月份以來，一二線城市相繼對“四限”政策作出調整，地方房地產調控政策工具箱和松綁力度明顯加大，寬松政策導向更加明確。

　　地方政策調整將延續，“房住不炒”仍是調控主基調

　　從全國市場來看，當前政策的回暖力度，對房地產市場的修復仍顯不足。疊加疫情影響及居民加杠桿意愿受到擠壓，房地產市場銷售情況不容樂觀。

　　根據國家統計局公布的數據顯示，1-3月份全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

　　雖然近期個別城市住房需求有一定釋放，但不同能級城市的庫存仍保持上揚。根據克而瑞數據，3月份百城庫存去化周期延長至22.70個月。其中，一線城市增至15.55個月；二線城市增至21.56個月；三四線城市更是高達25.83個月，已經超過2020年疫情期間水平。

　　對此，首創證券指出，從當前的政策反饋效果來看，寬松范圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業供需負反饋的局面。

　　在易居企業集團CEO丁祖昱看來，政策救市效果仍需要時間驗證，后續能否促進房地產市場真正回穩，能否有更大力度的刺激性政策落地是關鍵點。

　　自2016年底中央經濟工作會議首次提出"房子是用來住的、不是用來炒的"定位以來，時至今日，堅持"房住不炒"仍是房地產市場的政策主基調。那么，在本輪政策調整過程中，地方結合自身實際情況進行有針對性的調整。

　　國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉此前在一季度國民經濟運行情況發布會上表示，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。下階段，各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。

　　官方的表態，也客觀反映了管理層對當前地方政策調整的認可。在堅持“房住不炒”定位前提下，未來地方將進一步落實房地產調控城市主體責任，充分發揮調控自主權，樓市因城施策預期延續。

　　丁祖昱認為，隨著高層會議定調，后續將有更多城市因城施策促進行業良性循環，核心一、二線城市調控政策或將適度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。

　　中房研協預計，在一二線城市“四限”政策松動導向下，后續或將有更多二三線城市因城施策，對相關限購、限貸、限售類政策作出寬松性調整，促進地方房地產市場平穩運行。對于熱點一二線城市而言，由于城市自身房地產市場支撐性較好，松綁“四限”政策對樓市的刺激作用要比三四線城市要更加強烈。因此，在“房住不炒”定位和穩地價、穩房價、穩預期調控目標指導下，熱點一二線城市在“四限”尤其是限購政策調整上將保持審慎，政策維持或小幅調整的可能性較大。

　　中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成近日也在其發表的署名文章中指出，房地產行業繼續從需求端邊際放松是現實的舉措。各地應靈活把握因城施策和全國統一政策的平衡，以不增加行業風險為底線，在緩解疫情影響的同時鞏固已經取得的調控成果。目前各地的政策仍在調整，整體看來是在適度放松并體現了因城施策的精神，但熱點城市政策放松仍需謹慎。

　　附：2022年以來部分城市政策調整情況