近期，房地產(chǎn)相關的政策暖風頻吹。中國銀行間市場交易商協(xié)會(下稱“NAFMII”)此前宣布“第二支箭”，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，該工具預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資；中國央行及銀保監(jiān)會隨后也出臺了相關政策，對房企貸款、信托等存量融資展期、增信、發(fā)債等進行支持。

　　這些政策將對民營房企融資、保交樓等起到哪些作用？此前國際投資者大幅賣出中資房企美元債，目前國際機構如何看待中國房地產(chǎn)市場的前景？

　　民營房企融資壓力或邊際緩解

　　11月8日，NAFMII宣布將擴大包括民營房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的民營企業(yè)債券融資支持工具。通過中國央行的再貸款提供資金，NAFMII的支持工具可采取擔保、增信、直接購買債券等方式，預計約2500 億元的資金容量后續(xù)可視情況進一步擴容。

　　在“第二支箭”祭出后，龍湖注冊200億中票，相關消息在上周也刺激地產(chǎn)股大幅反彈。

　　穆迪高級分析師陳晨對記者表示，“在2500億元的支持資金中，民營開發(fā)商可獲得的金額尚不明確。但是，我們預計該支持工具有望提振市場信心，并緩解符合要求的開發(fā)商的流動性壓力?！?/p>

　　近一年以來，房地產(chǎn)銷售下滑及多家開發(fā)商違約導致市場信心疲弱，因此債務資本市場的大門已基本向民營開發(fā)商關閉。房地產(chǎn)銷售不振、再融資需求龐大及融資渠道削弱對民營開發(fā)商的流動性產(chǎn)生壓力。

　　標普信評分析師張任遠對記者表示，“我們認為本次出臺措施的額度更加充足，能夠有效緩解民營房企的再融資壓力。我們選取了23家典型的民營房企，通過梳理發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2022年11月至2023年12月到期的公開市場融資(含國內(nèi)人民幣債券、海外債券及ABS產(chǎn)品)合計在2200億元左右，‘第二支箭’的整體額度基本可以覆蓋。另一方面，‘第二支箭’2500億元額度的及時和精準投放至關重要?！?/p>

　　根據(jù)標普信評對上述23家企業(yè)進行的數(shù)據(jù)分析，假設按照可動用現(xiàn)金占全部貨幣資金30%的壓力情境，在再融資渠道基本對民營房企關閉的環(huán)境下，有大量民營房企無法堅持到2023年底，而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動性壓力。

　　此外，近期中國央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“254號文”)文件傳出。多個信源證實了文件的真實性?！?54號文”包含16條內(nèi)容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。

　　其中有多個亮點，例如：要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，特別要求“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排；鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；支持國開行、農(nóng)發(fā)行等開發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項借款；銀行“兩道紅線”松綁，延長政策過渡期等。

　　“最新的一攬子政策可能是一個信號，表明房地產(chǎn)行業(yè)‘沃爾克式’的緊縮政策已經(jīng)結束。我們認為，這些措施表明，監(jiān)管層愿意扭轉(zhuǎn)其大部分金融緊縮措施，包括2020年底推出的‘三條紅線’和‘兩條紅線’?！币按遄C券中國首席經(jīng)濟學家陸挺告訴記者，“因此，那些資金緊張的開發(fā)商(尤其是民營開發(fā)商)、建筑公司、抵押貸款借款人和其他相關利益相關者現(xiàn)在可以松一口氣?！?/p>

　　不過他也表示，房地產(chǎn)市場尚未顯示出確定的復蘇跡象。與2015-2018年由于抵押補充貸款(PSL)支持的棚戶區(qū)改造計劃相比，當前的這些措施可能對刺激住房購買的影響相對有限?！胺孔〔怀础钡姆较虿⑽锤淖?，目前而言保交樓更為關鍵。

　　地產(chǎn)復蘇之路并非坦途

　　未來，民營地產(chǎn)企業(yè)仍面臨一系列挑戰(zhàn)，復蘇之路并非坦途。

　　穆迪方面表示，考慮到未來12個月開發(fā)商龐大的再融資需求，“第二支箭”自身不大可能即刻解決房地產(chǎn)業(yè)的流動性困境。自2022年11月1日起的12個月，受評開發(fā)商將有大約合 3000億元的債券到期或可回售，其中境內(nèi)外市場的債券金額分別為194億美元及221億美元。

　　標普信評也提及，此次支持并不是無限度、無標準的兜底，而是以市場化、法制化、公開透明的方式，重點支持那些治理結構完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好，財務總體健康但面臨階段性流動性緊張的企業(yè)。

　　該機構認為，以下三類企業(yè)在未來有可能獲得投資人更好的認可度：家底厚的企業(yè)，表現(xiàn)為歷史上發(fā)展審慎，在手可動用現(xiàn)金可以覆蓋未來到期債務；到期結構好的企業(yè)，表現(xiàn)為債券到期相對較晚，短期內(nèi)到期壓力不大；對公開市場依賴度低的企業(yè)。這類企業(yè)融資以銀行貸款為主，相對容錯空間較大。

　　亦有海外資管機構投資負責人對記者表示，“第二支箭”強調(diào)市場化、限期有序退出、防范道德風險，“相關條件還是比較嚴格，尤其對民營地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，抵押品的要求和折扣要求應會比較大?！?/p>

　　與房企以往發(fā)行中票不同，由中債增進公司擔保的票據(jù)，雖然會增加擔保人，但需要提供足額的資產(chǎn)進行抵押，以進行反擔保，且對抵押資產(chǎn)質(zhì)量要求也較高。

　　誰來配置地產(chǎn)債有待觀察

　　此外，誰來買這些債券也成為焦點。

　　某外資基金公司多資產(chǎn)投資經(jīng)理近期對記者表示：“公募基金預計暫時很難買入不確定性較高的民企地產(chǎn)債，除了違約風險，估值也可能會出現(xiàn)較大波動，導致凈值大幅波動?！?/p>

　　另一股份行旗下的銀行理財子公司投資經(jīng)理也對記者稱，“對多數(shù)民企地產(chǎn)債仍很難‘入池’?！蹦愁^部信托資產(chǎn)管理部投資總監(jiān)告訴記者，“可能做高收益的資金會買入這些債券，但一般機構可能不會輕易大量買入這類純信用債，畢竟后面還有REITs可以投?！?/p>

　　除了供給端，需求端也是關鍵。就中長期而言，地產(chǎn)行業(yè)的根本仍舊是銷售。安盛中國首席投資官樓超日前也對記者表示，目前中國三、四線城市庫存很高，加上今年內(nèi)疫情反復，未來一手房銷售快速回暖的前景仍待觀察，市場仍舊需要消耗現(xiàn)有庫存，并以保交房為主。一線城市的一二手房價仍有部分倒掛，房價松動加上政策支持則會對市場需求回暖提供支持，國企地產(chǎn)仍會受惠于地產(chǎn)行業(yè)整體的結構改革過程。