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預(yù)約數(shù)月起!購(gòu)房者仍扎堆提前還貸,為什么?值不值?

2023-02-04 | 新京報(bào)

    “我提前去銀行預(yù)約了提前還房貸,2月18日可以正式辦理。”北京市民王飛告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者自己兩個(gè)月前預(yù)約了提前還10萬(wàn)元的房貸,近期將可辦理。

  最近在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下,房貸利率不斷下行,提前還房貸的年輕人不斷增加。

  面對(duì)扎堆提前還貸現(xiàn)象,不少銀行設(shè)置了“時(shí)間門(mén)檻”,購(gòu)房者需要提前兩三個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間去預(yù)約。還有銀行通過(guò)提高提前還款的成本來(lái)抑制客戶(hù)提前還款的行為,去年8月份有銀行因收取房貸提前還款補(bǔ)償金惹爭(zhēng)議。

  為何大家要提前還房貸?易觀分析金融行業(yè)高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)蘇筱芮分析,伴隨著理財(cái)投資收益的走低以及去年下半年以來(lái)資本市場(chǎng)及債市的波動(dòng)性加大,對(duì)于占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的保守型群體來(lái)說(shuō),資金難以有好的去處,因此越來(lái)越多的金融消費(fèi)者傾向于通過(guò)提前還款來(lái)”降杠桿“,優(yōu)化自身負(fù)債結(jié)構(gòu),同時(shí)也圖個(gè)“心安”。但提前還貸行為未必會(huì)受到銀行的歡迎,尤其在個(gè)人房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的當(dāng)下,銀行會(huì)傾向于采取更多預(yù)約還款、作出收費(fèi)等“限制性措施”。

  從購(gòu)房者角度看,是否要提前還房貸?什么樣的情況下提前還房貸比較劃算?上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng),“理論上來(lái)講,剛買(mǎi)房不久,剩余利息較多的購(gòu)房者可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息,此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的。”

  提前還房貸需預(yù)約

  “三個(gè)月能辦下來(lái)也不錯(cuò)了”

  近日,一波“提前還貸潮”在年輕人中盛行。

  北京市民王飛告訴記者自己兩個(gè)月前預(yù)約了提前還10萬(wàn)元的房貸,近期將可辦理。另有市民小李稱(chēng),“昨晚提的提前還款申請(qǐng),下午四點(diǎn)多就通過(guò)了,可辦理時(shí)間為4月23日。”

  據(jù)了解,目前部分銀行可通過(guò)APP線(xiàn)上進(jìn)行提前還貸的操作,但是預(yù)約全靠“拼手速”。有購(gòu)房者表示,在APP嘗試提前還款時(shí),頁(yè)面顯示暫時(shí)無(wú)法受理該提前還本申請(qǐng),線(xiàn)上額度已滿(mǎn)。個(gè)別銀行APP則直接關(guān)閉了提前還款的線(xiàn)上通道,只能去柜臺(tái)排隊(duì)辦理。

  某國(guó)有大行的客戶(hù)經(jīng)理告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者,提前還款需先去營(yíng)業(yè)部申請(qǐng),等額度分配下來(lái)再通知存款,扣款成功后大概一個(gè)月拿涂銷(xiāo)資料。但由于人民銀行給每個(gè)銀行都有固定額度的,目前提前還房貸肯定需要排隊(duì)預(yù)約的。“三個(gè)月能辦下來(lái)也不錯(cuò)了。”該客戶(hù)經(jīng)理表示。

  “現(xiàn)在提前還款的人太多了,銀行設(shè)置了提前還款的額度,所以一直都在排隊(duì)。”另一家銀行的客戶(hù)經(jīng)理也對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示,現(xiàn)在提前還貸都要在系統(tǒng)中預(yù)約,目前在該行預(yù)約起碼也得兩個(gè)月。

  對(duì)于部分購(gòu)房者愿意提前還房貸的原因,有銀行分析人士指出,這主要是因?yàn)榻陙?lái)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜,市場(chǎng)利率持續(xù)下行,部分早年購(gòu)房者房貸利率高,提前還房貸減少利息支出;同時(shí),由于市場(chǎng)利率下行,資產(chǎn)收益普遍下降,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)適中、高于房貸利率的資產(chǎn)難找,即有部分“閑錢(qián)”的業(yè)主難以找到風(fēng)險(xiǎn)、收益匹配的資產(chǎn)。

  上述分析人士指出,房貸能為銀行提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),提前還房貸能加快資金回籠,拓展房貸空間,但也損失未來(lái)較高的利率收益,并且如果短期內(nèi)出現(xiàn)較多提前還房貸情況,銀行就面臨短期難以找到類(lèi)似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匹配,機(jī)會(huì)成本上升的問(wèn)題。

  “個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn),因此不少銀行選擇提高還款門(mén)檻。”博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示。

  有人提前還款可省幾十萬(wàn)利息

  提前還貸值不值?

  “利息太高了。”魏先生告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者,他肯定是要提前還房貸的,原來(lái)理財(cái)收益能覆蓋房貸,現(xiàn)在不能了,就想提前還了。

  據(jù)魏先生計(jì)算,其在河北的一處房產(chǎn)貸款金額70萬(wàn)元,還款期限為25年(已經(jīng)還款5年),如果現(xiàn)在提前20年還清,以5.2%的利率、等額本息還款方式計(jì)算,可以省下約37w的利息。

  農(nóng)業(yè)銀行的一名客戶(hù)經(jīng)理也向記者分析稱(chēng),目前來(lái)看,如果理財(cái)收益遠(yuǎn)低于預(yù)期水平,提前還貸還是比較合適的,除非有更好的投資渠道。

  相比扎堆提前還貸的購(gòu)房者,也有購(gòu)房者表示,近期不打算提前還房貸。去年曾提前還過(guò)一筆房貸的北京市民李凡告訴記者,“在今年的環(huán)境下,我肯定不會(huì)提前還款,而是更傾向于投資。”

  作為一名個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,黃女士則認(rèn)為手握“現(xiàn)金流”相對(duì)更劃算。黃女士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者,用尾款的資金經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的收益遠(yuǎn)大于提前還貸省下的利息。

  蘇筱芮指出,在房貸“上車(chē)時(shí)”利率過(guò)高的人群會(huì)更偏好提前還款,以求在當(dāng)前利率水平較低的環(huán)境下節(jié)約更多利息,目前國(guó)內(nèi)第一波疫情已進(jìn)入尾聲,后續(xù)第二波等不確定性依舊存在,預(yù)計(jì)今年傾向于提前還貸的人群依舊保持在高位。

  那么,究竟什么樣的人適合提前還款?王蓬博認(rèn)為,手里有余錢(qián)的,又找不到合適的投資渠道,或者對(duì)于資產(chǎn)穩(wěn)定期望較高的購(gòu)房者,可以選擇提前還貸。

  嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,利息支出太多,手上有閑錢(qián)的人可以選擇提前還款。此外,理論上來(lái)講,剛買(mǎi)房不久,剩余利息較多的購(gòu)房者也可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息,此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的。

  “對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō),提前還房貸減少了利息支出,但需要讓渡資金流動(dòng)性,并且金額不在小數(shù)目。”上述銀行分析人士認(rèn)為,一般來(lái)說(shuō),對(duì)于房貸利率高,還房貸期限長(zhǎng),短期擁有大筆“閑置”資金的業(yè)主相對(duì)適合一些。他指出,從趨勢(shì)看,隨著經(jīng)濟(jì)回暖,利率中樞有所抬升,金融市場(chǎng)回歸常態(tài),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好逐步回暖,提前還房貸預(yù)計(jì)有所減少。

  新年伊始,監(jiān)管接連重磅發(fā)聲,既有提出對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房要大力支持的,也有提出要鼓勵(lì)房、車(chē)等大宗商品消費(fèi)的。蘇筱芮建議,一是明確提前還貸的相關(guān)業(yè)務(wù)流程,使進(jìn)度變得更加透明,二是充分響應(yīng)監(jiān)管精神,關(guān)注新增房貸的拓展,為首套購(gòu)房、多子女二套改善購(gòu)房等剛需群體做好基礎(chǔ)性金融服務(wù)。

  嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為,提前還房貸目的就是減少利息支出,應(yīng)該重視扎堆“提前還貸”現(xiàn)象。一方面,要積極宣傳“存量貸款也會(huì)降利息”的精神,減少提前還房貸的行為。另一方面,各地要把“房貸利率下調(diào)-房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究,從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。


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