房地產(chǎn)市場已走出至暗時刻，剛過去的5月份全國市場持續(xù)復蘇，基本已經(jīng)回到了2019年疫情前水平。然而，從最近幾個月的銷售榜單與房企公布的銷售數(shù)據(jù)來看，不少房企今年的業(yè)績完成度與去年相比差距甚遠。

  整體看2020年全年銷售額上漲難度依然不小。企業(yè)之間的分化加劇，部分房企的銷售額里面水分比較大。21世紀經(jīng)濟報道記者梳理了前50強的房企前5月銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房企透支銷售額的現(xiàn)象趨于普遍。

  同策研究院首席分析師張宏偉指出，當前有兩類房企需要透支：一類是高周轉(zhuǎn)企業(yè)，快速開發(fā)、快速銷售的前提是快速拿地投資。一旦拿地跟不上銷售速度也沒法降下來的話，就是隱形的透支銷售；第二類就是發(fā)展相對勻速的企業(yè)，但是企業(yè)投資明顯比銷售弱，現(xiàn)在也比較迫切加強投資，這種情況下房企就難免透支銷售，從2-3年周期看，這樣的房企可持續(xù)增長有壓力。

  什么樣的房企有造勢需求？

  房企在過去幾年增長速度比較快，去年開始頭部房企有意識不再注重增速，但是今年疫情之前，大部分房企還是制定了比較高的銷售目標。這就造成今年房企銷售目標的完成有壓力，與此同時企業(yè)還要繼續(xù)拿地投資，如果后續(xù)資金鏈風險過大放緩拿地、補倉的話，很有可能到明年、后年，整個公司就沒貨出售了。

  如果從房企的可售貨值與去化速度對比，可以看出哪些企業(yè)有透支銷售的需求。梳理前50強房企銷售數(shù)據(jù)，按照銷售規(guī)模可以分為5個梯隊；再根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)提供的房企存貨數(shù)據(jù)，也將之分為5個梯隊，從中可以看到不少銷售規(guī)模排名靠后的房企，存貨數(shù)值不匹配。

  比如，一梯隊房企中恒大存貨最大，銷售排名第8位的世茂存貨則排名11位，富力地產(chǎn)存貨替代世茂進入前十；與富力地產(chǎn)相似，奧園集團的存貨規(guī)模進入了二梯隊，但銷售規(guī)模則是第三梯隊的水平；銷售規(guī)模在第三梯隊的中梁控股，第四梯隊水平的藍光發(fā)展、華發(fā)股份、美的置業(yè)，第五梯隊的越秀地產(chǎn)等好幾家企業(yè)的存貨擠入第二梯隊；銷售第四梯隊的雅居樂、排名50強之后的大悅城、合生創(chuàng)展存貨均進入第三梯隊的水平；銷售規(guī)模在50強之外的中駿地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等存貨均在第四、五梯隊的水平。

  這表明，大部分房企存在去化壓力。基于房企債務水平、拿地投資策略、銷售業(yè)績?nèi)棓?shù)據(jù)是緊密關(guān)聯(lián)，可以看出，各大排行榜上的排名錯配，與房企融資需求與保衛(wèi)股價持久戰(zhàn)不無關(guān)系。

  業(yè)內(nèi)人士認為，房企普遍存在借新償舊、拆東墻補西墻的償債策略，更多企業(yè)將2019年看作投資窗口期、大量買地，這兩個原因?qū)е缕髽I(yè)負債水平增加。隨著今年前四個月銷售增速放緩，銷售業(yè)績不足以完全覆蓋過去的債務支出，因此當前債務水平較高，償債壓力較大。以富力地產(chǎn)為例，截至2019年中期，富力地產(chǎn)負債總額累計3340億，凈負債率高達219%。但這可以從富力地產(chǎn)近幾年多元化投資但創(chuàng)收不足找到原因。例如，2018年富力地產(chǎn)耗資199億購入萬達77家酒店后，并未產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流。

  回看富力存貨，富力目前大約有2000億存貨，2019年銷售總額1446.2億元，去化壓力明顯。今年一季度銷售173億，根據(jù)前五月的銷售數(shù)據(jù)，富力賣了約382億，換言之，4、5月份有200多億銷售額。業(yè)內(nèi)人士指出，這與富力要保證融資償還高額負債或有關(guān)系。

  前述多家存貨遠遠高于銷售規(guī)模的房企也存在這樣的情況，在4、5月份銷售額猛增。弘陽地產(chǎn)目前有360億左右存貨，一季度去化30億元左右。從弘陽前四月銷售58.5億元可見，4月單月弘陽就銷售了近20億，幾乎與一季度銷售額持平。即便如此，弘陽前4月銷售仍然同比大跌60%，彼時市場尚未回暖。

  如果為了上市融資，房企預支銷售額的情況就更為明顯了。從各家排行榜單也可以看到房企透支銷售額的行為。最近準備要上市的房企實地，在各大銷售排行榜的排名從2019年的150名，升到2020年初的第五梯隊。而實地只有37個處于不同開發(fā)階段的項目。在招股書中，這家企業(yè)沒有提及自己的銷售額。其實更多的榜單顯示，實地地產(chǎn)近三年的銷售金額以及行業(yè)排名呈下滑態(tài)勢，2019年銷售排名已跌至百強之外。

  年內(nèi)業(yè)績目標完成難度加大

  受疫情影響，企業(yè)銷售業(yè)績和回款遭遇重挫，加上各類剛性成本的持續(xù)支出，及到期債務的償付，都讓企業(yè)資金端開始承壓。

  海通證券一份研報指出，對比2019年和2020年1-5月操盤口徑銷售門檻來看，前10強的門檻從681億元下降至640億元，同比下降6.0%；前20強門檻從490億元下降至395億元，同比下降19.4%;30強門檻從316億元下降至287億元，同比下滑9.2%;50強門檻從193億元下滑至175億元，同比下降9.5%;100強門檻從73億元下降至53億元，同比下滑27.3%。從門檻值來看，1-10強房企表現(xiàn)最為堅挺，下滑幅度最少；51-100強下滑幅度最大，達到27.3%;11-20強下滑幅度次之，為19.4%。由此可見，50強之后的房企，今年日子并非那么好過。

  進入5月份，市場回暖加速。從全國各地成交看，一二線市場明顯活躍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日從房企公布的銷售數(shù)據(jù)看，30家房企合計銷售額1-5月為1.96萬億，同比微跌1.9%，相比1-4月下調(diào)10%，整體看，銷售業(yè)績逐漸拉平。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看房企已經(jīng)逐漸走出了疫情的影響，但要恢復漲勢預計還需要1-2個月時間。到2020年3季度，房企有望再次恢復同比上漲。從預期看，6月份市場有望繼續(xù)沖高，特別是供應量增加后，市場成交量也有望繼續(xù)上行。“從未來市場走勢看，如果下半年再次降息，那么這一輪市場小陽春有望持續(xù)。”

  從不同級別城市看，一線城市平均環(huán)比繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅達到了20.1%，其中北京上漲最明顯，成交面積上漲了42.5%，同比也上漲了10.5%。

  市場消費力復蘇的原因在于貨幣貶值壓力、置換需求、各地房貸利率逐漸開始下調(diào)，優(yōu)惠增加，疫情積壓的需求基本釋放市場，這些都推動了5月全國市場的恢復。

  值得關(guān)注的是，房企在預支銷售金額之后，將直面下半年如何“收復失地”、補倉為明后年的銷售貨值打基礎、平衡債務等多項運營難題。