隨著新冠肺炎疫情逐漸緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)正快速恢復(fù)，并以成交量的“兩連增”結(jié)束今年上半年。

  7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。其中，樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)頗為亮眼。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資62780億元，同比增長(zhǎng)1.9%，年內(nèi)增速首次轉(zhuǎn)正。

  上半年，商品房銷(xiāo)售規(guī)模仍然低于去年同期，但降幅正逐漸縮小。且從單月來(lái)看，5月和6月，市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模已連續(xù)兩月超過(guò)去年同期。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易已徹底從疫情中恢復(fù)。

  政策友好、復(fù)工復(fù)產(chǎn)順利、流動(dòng)性寬松，被認(rèn)為是刺激市場(chǎng)升溫的主因。隨著市場(chǎng)的全面回暖，今年6月，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市已經(jīng)達(dá)到61個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市有50個(gè)，均為最近12個(gè)月來(lái)新高。其中，因二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，深圳已出臺(tái)全國(guó)最嚴(yán)厲的限購(gòu)措施。

  這也揭示出一個(gè)現(xiàn)實(shí)：部分區(qū)域的樓市已經(jīng)進(jìn)入“過(guò)熱”區(qū)間。那么，在恢復(fù)常態(tài)之后，市場(chǎng)還將如何演變？深圳的新政，又是否成為調(diào)控收緊的信號(hào)？

  市場(chǎng)升溫明顯

  受疫情影響，今年1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降了近四成，銷(xiāo)售額降幅也達(dá)到36%。此后，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，市場(chǎng)逐步升溫。到今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅分別收窄至8.4%和5.4%。

  其中，市場(chǎng)在二季度的表現(xiàn)尤其亮眼。4月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11995萬(wàn)平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷(xiāo)售額11498億元，同比僅下降5.0%。5月和6月，這兩項(xiàng)指標(biāo)均全面回正。在房企沖擊半年度業(yè)績(jī)的情況下，6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)2億平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高。

  需求的大量釋放，成為推動(dòng)市場(chǎng)升溫的主因。這其中，既有被疫情壓抑的需求，也有因市場(chǎng)不確定性而催生的資金避險(xiǎn)需求。

  貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，在相對(duì)寬松的流動(dòng)性之下，購(gòu)買(mǎi)核心城市的住房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求提升，高總價(jià)、大戶(hù)型的改善型房子交易明顯增加。

  銷(xiāo)售的回暖疊加融資環(huán)境相對(duì)寬松，使得房企的資金狀況有所改善。上半年房企到位資金83344億元，同比降幅從今年前兩月的17.5%收窄至1.9%。

  在投資端，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速終于回正，達(dá)到1.9%。由于資金充裕、預(yù)期向好，房企在近期大量拿地，上半年的拿地面積幾乎恢復(fù)到去年同期的水平。

  市場(chǎng)升溫還推動(dòng)了價(jià)格的提升。在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)明顯，成為“漲幅榜”的主力。

  6月，31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.9%和0.5%，35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%和0.5%，漲幅均有所擴(kuò)大。其中，銀川、唐山、惠州領(lǐng)銜新房漲幅榜，無(wú)錫、西寧、銀川則位居二手房漲幅榜第二到第四位。

  相比之下，4個(gè)一線(xiàn)城市的價(jià)格漲幅不如二三線(xiàn)城市，且已出現(xiàn)回落。但作為特例，上月深圳的二手房?jī)r(jià)格上漲了1.9%，位居70個(gè)大中城市之首。

  受此影響，深圳于7月15日發(fā)布了8條樓市調(diào)控新政，為樓市“五限”（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限戶(hù)型）再度加碼。其中，“落戶(hù)滿(mǎn)3年+連續(xù)36個(gè)月及以上個(gè)稅或社保”的限購(gòu)門(mén)檻，堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”。

  “調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向”？

  在多數(shù)分析人士看來(lái)，深圳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，雖有供應(yīng)不足、炒房氛圍濃郁等因素，但也反映出，在市場(chǎng)升溫的大背景下，一些區(qū)域市場(chǎng)仍有可能走向“過(guò)熱”。

  按照上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)方式，今年6月，70個(gè)大中城市中，有12個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)“合理區(qū)間”（0.2%-0.6%）。其中，深圳、無(wú)錫、西寧、銀川、寧波五城因價(jià)格漲幅超過(guò)1.0%，位于“過(guò)熱區(qū)”。

  房企已經(jīng)感知到這種熱度。一方面，由于蓄客、銷(xiāo)售情況良好，不少項(xiàng)目取消了此前的價(jià)格優(yōu)惠，甚至上調(diào)價(jià)格；另一方面，由于預(yù)期向好，房企的拿地?zé)崆楦邼q，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。

  上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月，40個(gè)典型城市平均土地成交均價(jià)為5966.6元/平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲14.3%，創(chuàng)歷史新高。今年上半年，已有杭州、上海、北京、廣州四城的土地出讓金突破千億。

  某大型上市房企則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦承，公司在第二季度實(shí)施了一撥“搶收”，既是出于沖擊半年度業(yè)績(jī)、填補(bǔ)前期缺口的需要，又包含了對(duì)后期市場(chǎng)變化的擔(dān)心，這種變化可能來(lái)自于疫情反復(fù)、調(diào)控施壓等不可控因素，從而導(dǎo)致市場(chǎng)下行。

  這種擔(dān)心不無(wú)道理。5月以來(lái)，北京出現(xiàn)疫情反復(fù)現(xiàn)象，不少?gòu)臉I(yè)者的市場(chǎng)信心一度受到打擊。

  政策層面的調(diào)整也已經(jīng)出現(xiàn)。在深圳出臺(tái)調(diào)控新政之前，杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古等省市先后在7月收緊樓市調(diào)控，東莞則于7月16日收緊調(diào)控。銀保監(jiān)會(huì)也在7月13日表示，“嚴(yán)禁銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)違規(guī)參與場(chǎng)外配資，嚴(yán)查亂加杠桿和投機(jī)炒作行為，防止催生資產(chǎn)泡沫，確保金融資源真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中最需要的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)。”

  “調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年出臺(tái)的調(diào)控政策以“維穩(wěn)”為主，隨著近期多個(gè)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，約束性的調(diào)控政策開(kāi)始出現(xiàn)。

  許小樂(lè)也指出，政府并不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入困難而重新刺激房地產(chǎn)，讓資金回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)是當(dāng)下政策的導(dǎo)向。

  多數(shù)分析人士認(rèn)為，在房住不炒、因城施策的大背景下，未來(lái)樓市調(diào)控將保持適度從緊的力度。受此影響，市場(chǎng)很可能會(huì)繼續(xù)升溫，但幅度有限，且局部過(guò)熱的情況也將迅速被遏制。

  在對(duì)房地產(chǎn)投資的判斷上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛(ài)華也頗為謹(jǐn)慎，“上半年房地產(chǎn)投資已經(jīng)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)1.9%，但同時(shí)也要看到更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)，如房屋新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、一些商品房銷(xiāo)售指標(biāo)，目前看還處于下降區(qū)間。所以對(duì)下半年房地產(chǎn)的走勢(shì)還是應(yīng)該持觀察的態(tài)度。”