無法預測的疫情下，原來許多被認為是常量的事物都成為了變量，原來很多人信奉的長期主義、頗有自信的理論，在黑天鵝面前不堪一擊。

　　如何面對未來不確定性不斷增強的周期？如何重塑自身的觀念和認知？是時候好好想一想了。

　　日前，在易居沃頓PMBA第9期集修共訓課程中，澎湃資本創始人、管理合伙人朱靖雷分享了房地產行業從觀念到認知的趨勢變化，部分精彩觀點如下：

　　1.萬億級、千億級和百億級的房企在操作層面上根本不是同行，它們現在需要解決的問題完全不一樣。

　　2.千億級房企不要再“趕時髦”，踏實做好主業，萬億房企倒是可以做一些資本風口上的探索。

　　3.物管企業本身并沒有很大的盈利和想象空間，它只是一個大型的服務場景，本身是不賺錢的。

　　4.再過十年，那些可以用絕對改善替換相對公平的超額的服務紅利就沒有了。

　　5.2025年，50到55后集中進入死亡周期，除了人口凈流入的一二線城市外，三線城市房產需求將從三套變成一套，房地產行業或將遭遇巨大危機。

　　6.目前養老地產的未來尚未來，市場還沒有真正啟動，2025年、2035年是兩個重要時點。

　　“三觀一論”比認知更重要

　　每每談及“三觀”的時候，我們實質討論的是“三觀一論”，是方法論、價值觀、人生觀、世界觀。

　　方法論決定同行。在座的同學有來自有百億級開發商企業的，有來自千億、萬億級的房企，也有來自房地產服務領域企業的。大家真的是同行嗎？不見得。左輝和其他中介是同行嗎？根本不是同行，他們采用的方法論是完全不一樣的，只有方法論相似才會有競爭，才會是同行。天天搞勾地的也叫開發商，但他們和萬科、碧桂園是同行嗎？不是一回事兒。

　　價值觀決定伙伴，決定你的投入人是誰。能真正和你成為好朋友的，一定是在價值理解上很接近的。你可以和他算糊涂賬，不用算細賬，這就是價值觀定義的伙伴。

　　人生觀定義命運，企業觀定義企業的命運。大家游學的時候很喜歡去日本考察一些百年企業，比如一家八百多年的溫泉酒店，一家存續五百年專門造佛像和寺廟的建筑公司。他們代表的是一種希望把事業傳承到自己的生命周期以后的人生觀。但這有意義嗎？

　　開溫泉酒店不是什么大生意，當然做了八百年還是很了不起的，但是你愿意做一個溫泉酒店嗎？你并不會做。那家做佛像修復和寺廟的公司倒閉過三次，現在被一家大型公司收購后作為一個子公司存在，這樣存續五百多年有意義嗎？并沒有什么意義。

　　有時候大家會傳播一下長期主義的觀點，但一個疫情就打沒了，長期什么？利息都還不上。做一家百年企業有意義嗎？但你可能在每個時代都是不入流的小公司。所以要想清楚我們的人生用來定義什么，什么是真正有意義的人設。

　　世界觀定義階級。有一年上海的世界人工智能大會，馬云和馬斯克有一場對話，馬云表演了很多段子，說了很多戲謔之言，馬斯克講怎么旅行火星，怎么理解科技，這就是世界觀的境界。

　　過去大多數房地產從業者都是在懵懵懂懂中得到了幸福或說幸運，但是真的改變階級了嗎？我覺得并沒有。很多房地產老板掙錢以后，在過去若干個風口中把這些錢又重新拋回去了。

　　觀念比認知重要，真正體現水平的首先是觀念，而不是某一種具體實踐過程當中的認知。大家不要每每去說，你這個人三觀不正，我覺得三觀不一樣是對的，不是說如果你的三觀和別人一樣，你就非常不高級。

　　阿里的梁寧講過一個觀點是說，對應觀念的高下，企業家的成功也可以分為多個層次。

　　第一類是草根創業者，他們有捕捉機會的嗅覺，捕捉到了機會，掙到了第一輪錢。用王健林的話說，先定一個小目標，掙它一個億。這件事靠一定的勤奮加一定的運氣都能實現，但在這一個億以后的所有成功，都不是靠投機行為能捕捉到的，它需要能力、杠桿。

　　第二類是腰部創業者，他們通過精益化的運營能力，獲得市場份額，但是仍面臨激烈的競爭，他們不是依賴于機會而獲得收益和成功的。

　　第三類是頭部創業者，一個很好的檢驗標準——是否能終結一次戰爭，他們內心有世界版圖，一場勝仗結束就能壟斷這個市場。

　　第四類是頂級創業者，他們能夠連續做對決定，這依賴于他們強大的世界觀和歷史觀，他們有跨越周期的能力。

　　現在被架在這個標準上考驗的就是張一鳴，在這個歷史已經進入到兩個齒輪碾壓的對抗時期時，你有沒有做世界級企業的條件？有沒有應對兩邊輿論的能力？這些都是觀念決定的，并不是認知決定的。而且并不是說，頂級創業者的世界觀就是最自洽、嚴謹和完整的。但我想說，即使是最粗陋的世界觀構建，都會遠遠比只是嚴謹的挑戰和解構來的有價值。

　　所以立足于重構觀念的基石，我們要用觀念去檢驗我們的認知，來破除大量鏡像的賦魅。用反脆弱性檢驗原有歷史上習慣的操作是否正確，從而窺探長期正確的反共識。

　　從某種層面而言，疫情檢驗了我們原來那些很自信的理論是否經受得住考驗。不同時間需要的觀念和認知完全不一樣，不要用那些長期主義，用某些看起來很性感的觀念綁架我們自己。

　　萬億、千億、百億房企絕不是同行

　　接著我們分別從三個維度重新看地產行業。

　　從時間維度來講。

　　2008年金融危機前，房地產行業基本上處于野蠻生長的過程，當時最大的特征就是土地儲備快速周轉，沒有限制性條件，房價也是線性增長的狀態。

　　2008年到2018年，面臨一個比較明顯的周期性特征就是政策調控，這個過程中看的是你的融資能力，能不能保證現金流可持續地發展，能不能吃到下一輪調控放松時的暴漲機會。

　　2018年以后，基本上一個面對存量化和金融化房地產市場的狀態。到底房地產是金融工具，還是金融是房地產的工具，可能已經發生了轉換。

　　從規模維度來講，萬億級、千億級和百億級的房企在操作層面上根本不是同行，它們現在需要解決的問題完全不一樣。

　　萬億房企第一追求的是控制規模，不是再增長，這是“安全性的問題”；第二追求的是橫向發展，做機器人，做AI科技，涉獵很多。

　　千億房企，要像跑馬拉松一樣調節自己的呼吸，優化杠桿、庫存、現金流調節的節奏，這一梯級內區別非常大，但也有巨大的空間。

　　百億級房企，基本上就是快進快出的機會主義打法。這也就是中國房地產市場現在的結構。

　　最后從領域維度來講。

　　首先，開發屬性，以這輪疫情為例，面對這種不確定的關系，萬億房企的優勢是什么？是能夠提早獲得金融信息的能力，因為誰都承受不了這樣的房企出現問題。這個能力讓他們以最低的成本持有在建工程，一旦看到國家有放松信號，就能憑借敏捷吞吐的能力快速變成可售狀態。

　　持有資產屬性，我相信低成本融資就是現狀，資產證券化一定是未來兩到三年可以看到的機會。

　　服務屬性里科技賦能和資本化的特征非常明顯，而且是以有輪次的方式實現的。

　　基于上述信息，我們必須承認兩點：第一，黃金時代顯然已經過去了。GDP增速、匯率、杠桿率、通脹、流動性，都有很大變化。第二，增量市場無可避免地大步邁向存量市場。后續可能的證券化和資本化都會走向存量市場部分。

　　因此，大家必須要重塑自己的觀念。

　　第一，估值邏輯已經發生了變化。增量周期的估值要素是土地儲備、現金儲備和去化速度，而存量周期的估值要素是資產質量、金融信用和經營效率。從估值邏輯角度講，2008年之前講的是PEG，當期盈利和增長速度。2008年到2018年講的是PB，土地儲備和現金儲備，而現在已經進入談ROE的階段了，強調資產質量和資產收益。

        第二，現金充沛的房企曾經趕過的時髦，電商、社區O2O、互聯網裝修、智能家居、眾創空間、長租公寓、教育養老、無人零售等等，都已經是雨打風吹去了。

　　資本的風口基本就是這樣的節奏，前18個月到24個月是1.0商業模式，盈利模式并不顯著，至少有30家以上的創業公司可以拿到A輪，有5到10家公司可以拿到B輪進入下一輪競爭。下半場出現2.0商業模式，大家開始比較現金流和盈利能力，會有5到10家拿到A輪，最后形成寡頭競爭和壟斷的狀態。

　　當年總有人非常激動地科普某個風口前景有多光明，給行業帶來多大幫助，但現在都不怎么樣。比如曾經很火的眾創空間，我們看到Wework的估值從最早預計IPO的六七百億美金，到現在只有一兩百億美金的狀態。所以我建議千億級的企業，不要再碰這些東西，萬億房企，可以活過18到24個月篩選的頭部企業可以做一些嘗試和試探。

　　第三，地產上市公司業務分拆和價值估值的演繹。因為現在物業有三十倍PE，開發商開發業務是享受不了這個PE數字的，大家只要往里面裝一點利潤，就可以做成數百億港幣的上市公司，何樂而不為？

　　開發要給物業注入一些利潤是非常容易的事情，但這不代表物業管理公司本身是很有盈利和想象空間的，它只是一個最大的服務場景，而這個服務場景本身是不是賺錢的？不見得掙錢，同理銷售服務也是一樣。

　　在調控周期好的時候，消費業務可以給房地產開發增加一些利潤，銷售管理也是。好的時候大家多買房子，所以很多開發商把銷售業務保留在自己體內，實際上對市值沒有任何幫助，因為市值是按照PD來計算的。當然也出現了一些比較高明的頭部開發商把一些銷售業務分拆給易居，分拆給貝殼，換一些投資和資本的收益會更高，因為長期持有銷售隊伍并沒有太大價值。

　　2025年中國房地產或將開始衰退

　　前面講的是觀念，接下來我們講認知。

　　和房地產行業最有關系的短期要素是金融要素，最有關系的長期要素是人口要素，所以我們“人口要素”為例來看房地產行業。

　　打開康波的周期來看，人口顯然是影響30年到60年波動的長波因子。在這個過程當中，最長的波動因子就是60年，從出生，到就業，結婚生育，退休，退出勞動力市場，再到死亡。人口的波動越大，康波周期越顯著，這樣的波動在中國更明顯。60年，也暗合了一甲子一輪回的影響。

　　拿一段周期打開來看——“嬰兒潮”，三十年之后就是下一個“嬰兒潮”。六十年以后就是一輪“老齡化”，所以說在某一個時間點上，嬰兒潮的高低浪差越大，面臨老齡化的挑戰一定是最大的。

　　從1978年開始來統計，前一輪的高點在1982年到1987年之間，一直到1991年以后，這段是第一個高點。為什么中國在1980年推出獨生子女政策，不是反人性，而是經濟承受不了結構，那時的經濟實力受不了1950到1955年“光榮媽媽”再多生的，那一代人平均生育指數是六，糧食不夠吃。為什么到2015年取消了二胎政策，因為80后子女如果再只生一個，對國家后面的經濟和勞動力供給是有巨大問題的。

　　2017年的出生人口出現了最高點，后面開始迅速下降，目前已經跌破了1500萬的出生人口。中國現在的生育率在1.4左右，正常維持人口的數量是2.0左右，日本在1.2到1.3，像法國、一些西歐國家基本在1.6左右。

　　現在預判是2028年出現人口減少，但是一個更樂觀的預測是大概2025年前后中國就會出現人口下降。2025年是一個特別可怕的時點，是下一個死亡周期。也是中國房地產行業開始衰退，或說風險顯著增加的時點。

　　2025年，50到55這一代人集中進入死亡周期，三套房子的需求迅速變成一套，除了人口不斷流入的優質一二線城市之外，三線城市房子一下子沒有需求了，會不會出現不動產危機？

　　所以中國房地產行業會在2025年前后遇到巨大挑戰。人口下降，獨生子女父母進入死亡周期，這是一個悲觀主義者的調侃。

　　80、90、00后有截然不同的代際特征

　　人口要素決定不同年齡人的消費習慣和身份的不同。

　　在座有很多80后，80后最大的特征是什么？80后有兩個身份標簽，一個是“節約”。因為父母是50到55年這代人，趕上了上山下鄉，趕上了改革開放下崗，他們節約，也要求自己子女節約，同時要求他們競爭高考，因為那時候高考升學率并不高，所以80后的第二個身份標簽是“高考”。80后最喜歡的是奢侈品，因為買奢侈品是對節約的報復，體現的是身份，是隱性的競爭關系。

　　90后的特征是什么？首次改善買房的就是這一人群。他們的父母以60到65后為主，趕上了改革開放，趕上了炒房炒股，所以90后家里不缺房子不缺錢，升學率也可以，但大多數人的工作狀況都一般化。為什么90后的特征是追求特立獨行、消費潮牌？原因是他們缺乏個性，父母都有錢，家里都有房，自己都有大學文憑，但是工作已經吃不到高增長的紅利了，沒吃到房地產的紅利，也沒吃到互聯網紅利，只能通過潮牌來彰顯個性。

　　如果中美關系不完全惡化，中國的00后是最有希望的一代。

　　我先講一下60后和70后的區別，如果這個人出生在1960年，16歲文化大革命剛結束，小學和中學教育都存在很大問題的，沒有基礎的世界觀和價值觀，沒有前面講的三觀，他們的三觀都是現實主義和斗爭帶來的觀念。但如果一個人出生在1970年，7歲上小學的時候文化大革命剛結束，18歲上大學的時候正好是改革開放，思潮洶涌的前期，所以70后的父母和世界接軌，世界觀和教育是完整的。

　　所以00后很小開始就去海外旅行，語言和接受程度都可以，他們的世界并沒有異鄉這個概念，可以做世界公民。2018年第一批00后進入成年開始上大學，有獨立消費和支付能力，2020年畢業走向社會，開始對行業產生影響。

　　通過要素認知，希望大家早一些感覺到不同代際的區別以及共性，這些區別和共性有沒有底層原因。

　　十年后，“海底撈紅利”就會消失

　　大家都知道中國是城鄉二元結構，農村補貼城市，但這種紅利是有周期性的。

　　之前有同學舉例海底撈，認為海底撈最強的是組織能力，把人組織起來，提供超額的服務質量。我不太贊同。海底撈所有的海外餐廳虧得一塌糊涂，服務也很糟糕，我在東京和美國的海底撈餐廳都吃過，那里的服務員并不會提供這些超額貼心的服務。

　　那海底撈這些超額貼心的服務是從哪來的呢？

　　海底撈的老板把那些五線農村的樸實孩子帶到上海這樣的城市，提供絕對改善和半集體生活，讓他們得到了極大的滿意和愉悅，同時在工作當中投射給消費者，海底撈超額貼心的服務是這樣來的。但前提是雖然這些孩子的家里不富裕，但家庭和人生是完整的。

　　下一代還會有這樣的海底撈似的紅利嗎？并沒有。70后以后的農民工的孩子都是留守兒童，沒有父母的關愛，不帶在身邊，帶在身邊的也可能在城市里受到歧視或者不平等。

　　所以說，再過十年，那些可以用絕對改善替換相對公平的超額的服務紅利就沒有了。

　　再如城市化進展的映射，婚宴。去年我和一個做婚慶的創業者交流，問他按照這個人口結構變化，婚慶市場是不是沒辦法搞了？他說不是，但也只有一些城市的婚慶是好的，那些城市邊界不斷擴張，把旁邊一些縣級市都包進來的城市的婚慶是很好的，因為征地的變化帶來一些人口，反而是市場增長的。

　　總的來說，從宏觀到中觀，不同的城鄉二元結構中有巨大的區別。

　　養老行業的市場還未啟動

　　最后一個我想說的要素認知就是，人口波動周期作為長波因子，對于很多相關行業有深遠影響，包括地產和其他行業。

　　地產行業的核心要留意“光榮媽媽”一代，獨生子女的父母進入慢病和死亡周期的時點，從2025年開始到2030年；以及人口凈流出的三線城市不動產的價格和流動性破潰，這都是具體和顯然的風險。

　　消費行業可以留意每個代際的身份特征和消費偏好的影射，以及這種特征背后的周期。雖然說不同代際的人有不同的特點，但是某一個階段后，比如成家生孩子后，還是共性會大于個性。

　　服務行業要關注“海底撈紅利”的消失，用絕對改善替換相對公平的有效性是有保質期的，人力服務成本的上漲是不可控制的，二元結構的第一代適用，第二代留守兒童可能就不適用了。

　　養老這個產業沒有開始，目前還是一個苦哈哈的狀態，因為現在的老人還沒有進入慢病和死亡周期，還在旅游，還在帶孩子。而從2025年開始，50年代生育高峰期一代的老人才會顯著變多，2035年之后，60年代富裕一代老人才會真正出現。

　　保險行業，因為可就業人口數量下滑，所以中國的社會性醫保難以為繼，一定會被擊穿，基本上和人口數量減少的時間點是相匹配的，所以商保、互保可能會有二十年左右的紅利周期。

　　醫療行業，因為人口的變化，醫藥和器械將為醫保進行代償，醫保本身要被擊穿。醫療發展的不自洽邏輯，包括老后破產，都值得關注。

　　AI和機器人方面，中國經濟的增長，不光是人口的優勢，還有女性工作的優勢，很多國家的女性不工作的。所以中國必須all in AI和機器人來改命。

　　互聯網行業，短期看4G平權，遠遠大于5G紅利，小鎮青年和老年人移動互聯網的應用機會會更多一些。

　　最后，衷心地祝福大家和自己的企業去爭取世界觀級別的成功，而不是孜孜不倦于一些方法論的高下，或者說是某一些鏡像的故事，謝謝大家！