從來沒有一次半年報季如此引人關(guān)注。年初以來新冠疫情暴發(fā)，宏觀環(huán)境詭譎。如今疫情影響逐漸消退，房企融資收緊的消息又不期而至。上半年房企的經(jīng)營表現(xiàn)受多大沖擊,家底厚實幾何，在融資收緊的倒逼下，下半年該如何應(yīng)對？

  目光聚集在了那些頭部房企的半年成績單上。截至8月26日，去年的房地產(chǎn)銷售前10強，已有8家相繼披露了上半年的業(yè)績數(shù)據(jù)。整體看，疫情還是打破了頭部房企延續(xù)數(shù)年的規(guī)模、利潤雙增長的大好局面，今年上半年，能夠同時實現(xiàn)銷售額、營業(yè)收入、凈利潤、利潤率等指標正向增長的房企鳳毛麟角。

  好在作為一個擁有16萬億元市場容量的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在多次的市場波動中都表現(xiàn)出了足夠的韌性。即便是在疫情下，身經(jīng)百戰(zhàn)的頭部企業(yè)依然對增長抱有期待和信心。

  碧桂園年初并未披露全年增長目標，但在中期業(yè)績會上，該公司總裁莫斌透露，希望全年銷售額有10%的增長。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇信心十足，認為全年可以超額完成3000億元的銷售目標。雖然上半年銷售額同比跌了2成，綠地控股董事長、總裁張玉良還是強調(diào)保持年初目標不變、指標不減。

  戰(zhàn)略上的自信與戰(zhàn)術(shù)上的謹慎并不相悖?！安淮_定性”開始頻繁被提及，保利發(fā)展總結(jié)了影響未來行業(yè)走勢的幾個主要變量，包括今年以來土地市場“三高”帶來的成本端上升壓力，以及貨幣政策從新冠疫情期間的合理充裕向未來“定向滴灌”轉(zhuǎn)變的可能，這些將使得房企的經(jīng)營風險以及融資風險進一步加大。

  融創(chuàng)中國董事長孫宏斌直言，目前是土地市場風險最大的時候，下半年整個市場的銷售壓力比較大。許世壇也覺得應(yīng)該小心行事，等市場冷靜冷靜，穩(wěn)一點、看得清楚一點再行動。

  上半年業(yè)績微降 比預(yù)期中好

  疫情剛暴發(fā)的一二月份，房企的銷售業(yè)績可謂慘不忍睹，但自3月后，市場交投開始逐漸活躍，銷售形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)。整個上半年，全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%，商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%，個位數(shù)的降幅比預(yù)期要好不少。

  據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，受疫情影響一季度百強房企銷售額均值為168.0億元，同比下滑19.5%，5月份銷售額開始同比回正，6月為沖刺業(yè)績房企加速營銷去化，銷售額已同比上升近30%。該機構(gòu)對下半年的展望比較樂觀，認為百強房企將在三季度實現(xiàn)累計銷售額同比回正，全年銷售額同比增長5.9%~9.6%。

  在大市波動的背景下，頭部企業(yè)的增長曲線平緩了不少，經(jīng)營指標或多或少出現(xiàn)下行跡象。從銷售額來看，下降幅度較大的是綠地和新城控股，綠地上半年地產(chǎn)的合同銷售金額為1330億元，同比下滑20.69%，新城控股為975.2億元，同比減少20.3%。有分析師認為，下半年綠地至少需要取得15%的增長，才能達到去年的銷售規(guī)模。保利上半年的全口徑銷售金額為2245億元，同比下降了11.1%。碧桂園、融創(chuàng)以及華潤置地均為個位數(shù)的降幅，世茂集團和中國海外發(fā)展則錄得了同比正增長。

  因為工期延后等原因，房企的營收、利潤等指標的表現(xiàn)也不如往年亮眼。例如，綠地歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降10.77%，華潤置地的歸母凈利潤同比減少9.30%，融創(chuàng)的毛利為177.6億元，同比下降8.3%。新城控股上半年的整體盈利能力有所下降，毛利率、凈利率分別較去年同期下降了11.4個百分點及6.89個百分點。就連“模范生”中海都難以幸免，上半年該公司實現(xiàn)毛利率、凈利率、核心凈利率分別為30.6%、23.3%、20.2%，同比去年同期分別減少4.3個百分點、3.5個百分點、2.2個百分點。

  表現(xiàn)較好的指標也是有的，比如回款情況和融資成本。綠地聲稱回款質(zhì)量在上半年明顯提升，回款率約95%，較上年同期大幅提升16個百分點。保利的銷售回款率也同比提升了4個百分點，達到90.1%。得益于上半年相對寬松的融資環(huán)境，頭部企業(yè)的融資成本有所下降。融創(chuàng)在3月、5月份發(fā)行了兩筆公司債，票面利率分別為4.78%、5.6%，比存量債券下降近200基點；碧桂園上半年的加權(quán)平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個基點；保利的有息負債綜合成本僅4.84%，較2019年底下降11基點。

  越是震蕩的市場，上市公司越需要向市場釋放信心，展示自身的抗周期擾動能力。許世壇說此前低估了市場的彈性，原本預(yù)計今年全國房地產(chǎn)銷售額會下降10%~15%，但從最新數(shù)據(jù)看，預(yù)計可能也就是正負兩三個點，還會在15萬億、16萬億元左右，甚至有可能超過去年一點點，整體來說市場還是不錯，可能只是錯失了一兩個月的市場空間。基于這種判斷，他認為下半年，世茂只要實現(xiàn)47%以上的去化率，便可超額完成3000億元銷售目標。

  張玉良也強調(diào)，下半年綠地將緊緊抓住疫情形勢、政策導(dǎo)向、市場需求、貨幣環(huán)境等“四個有利”條件，對沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標不變、指標不減。

  中海行政總裁張智超不敢把話說的太滿，他表示，雖然上半年經(jīng)歷了疫情的影響，但管理層依舊堅定要兌現(xiàn)對市場的承諾，4000億港元的目標有一定挑戰(zhàn)性，需要充分努力，加上后面市場的契機才能更好的完成。

  不確定性增加 風險上升

  在談及上半年融資成本下降的原因時，不少房企都會提到一個背景，就是行業(yè)融資環(huán)境整體寬松了。為減少疫情對經(jīng)濟的影響，年初央行為市場注入了不少流動性，其中不少資金流入了房地產(chǎn)行業(yè)，房企信用債發(fā)行規(guī)模上升、利率下降，手中有糧的開發(fā)商積極在土地市場爭奪優(yōu)質(zhì)資源，推高了不少城市的地價。土地市場的火爆引起了監(jiān)管層的關(guān)注，稍稍打開的融資大門瞬間又被關(guān)上。

  保利表示，下半年，新冠疫情、國際關(guān)系摩擦對于經(jīng)濟發(fā)展的沖擊仍將持續(xù)，流動性相對寬松與行業(yè)調(diào)控偏緊將并存，行業(yè)仍存在一定的不確定性。具體來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)保持從嚴監(jiān)管的調(diào)控思路，貨幣政策由新冠疫情期間的合理充裕向經(jīng)濟恢復(fù)期的總量適度轉(zhuǎn)換，未來將更加注重通過直達實體經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具來實現(xiàn)“定向滴灌”效果，政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)融資風險進一步加大。

  此外，受益于年初流動性寬松及銷售復(fù)蘇的影響，土地市場競爭激烈，整體呈現(xiàn)出高起拍價、高成交價、高溢價率的“三高”特征，而在當前從嚴的調(diào)控環(huán)境下，土地成本端的上升壓力將更加考驗企業(yè)投資、運營能力，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險將有所上升。

  中海董事局主席顏建國也認為，這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越精準，從因城施策、一城一策逐漸演變?yōu)榱私衲甑囊黄笠徊摺?/FONT>