一直以來，上海的首套房貸利率都處于全國低位水平。而就在近期，上海的首套房貸利率迎來了上調(diào)。

　　7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，并于24日起開始實行。

　　多城房貸利率“漲價”

　　事實上，在調(diào)整之前，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，6月份全國72個城市中，主流利率平均值首套為5.52%，二套5.76%；而上海以4.65%的首套房貸利率處于絕對低位。

　　對于本次上海房貸利率的調(diào)整，在當(dāng)?shù)匾患覈写笮行刨J經(jīng)理看來，主要是因為目前上海的購房成交量居高不下。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上海房貸利率上調(diào)是在此前額度收緊下在利率方面的體現(xiàn)，此次上調(diào)說明銀行本身在信貸吃緊的情況下，采取了積極的行動，客觀上有助于購房市場的穩(wěn)定。

　　盡管上海房貸利率水平有所上漲，但其上調(diào)后的利率水平仍不及佛山。根據(jù)貝殼研究院報告，截至7月20日，佛山地區(qū)有銀行首套房組合貸利率高達7.35%，商貸利率為6%—6.2%。實際上，今年佛山的房貸利率也在不斷上浮。據(jù)樂居佛山統(tǒng)計，2021年1月，包括中行、工行、農(nóng)行等在內(nèi)的10家銀行，首套房貸基礎(chǔ)利率集中在5.05%和5.15%左右，二套房利率多為5.25%。到了6月，佛山主流銀行首套商貸利率普遍集中在5.5%-5.6%之間，二套房利率多為5.7%。

　　同樣的情況還有廣州。今年以來，廣州已經(jīng)完成4次房貸利率上調(diào)。據(jù)了解，目前廣州地區(qū)四大行房貸利率首套基本上漲90BP-100BP，利率最高達5.65%；二套房貸利率大多上漲110BP-120BP，利率最高達5.85%，而光大銀行首套房貸款利率已經(jīng)“破6”。

　　除上述三個城市外，今年以來部分城市銀行上調(diào)房貸利率的動作不斷。

　　根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，6月份72個重點城市中，28個城市房利率發(fā)生變化，其中24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮，重合的18個城市首套、二套利率均提高。6月份，長三角區(qū)域購房首套、二套利率分別提高11、10個基點。蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個、50個基點，上調(diào)幅度在所有城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點，嘉興、常州、泉州等城市利率漲幅均相對較大。

　　克而瑞研究中心認為，今年以來信貸資金用途管理趨嚴，經(jīng)營貸、消費貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。

　　額度緊、貸款周期拉長

　　一面是房貸利率迎來上漲，另一方面，自今年二季度以來，多地房貸利率審批時限也在延長。

　　一位在6月中旬買了上海一套二手房的購房者，其300萬元的貸款大概需要2個多月的時間才能放款，如果是近期商業(yè)貸款，預(yù)審需要20天左右，放款周期更是在3-4月左右。部分銀行放款時間甚至拉長至半年，亦有銀行信貸經(jīng)理稱放款需等到明年。

　　北京方面，目前各銀行的房貸利率保持不變，但房貸額度緊張，放款時間不確定。另外，從多家房產(chǎn)中介處獲悉，大部分銀行已經(jīng)沒有額度，能放出貸款的銀行最快也要1個多月。不少購房者均表示，目前向銀行申請按揭貸款時明顯感覺到貸款難、放款慢。

　　除京滬外，從各地房地產(chǎn)中介了解到，目前廣州一手房貸款周期約為4個月，二手房貸款周期約為6個月。杭州新房放款普遍1個月左右，二手房則在3個月以上。成都新房貸款不難，二手房大部分要等1到3個月。而西安周期則更長，有的達到3至6個月，個別銀行額度出現(xiàn)緊張情況。

　　貝殼研究院認為，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長等情況。

　　下半年個人住房貸款或繼續(xù)收緊

　　那么，下半年的住房信貸是否會進一步收緊，未來房貸利率是否將繼續(xù)上升？

　　克而瑞研究中心認為，房貸漲價城市或?qū)⒗^續(xù)擴容，尤其是房價上漲預(yù)期強烈、投資性需求過旺的熱點城市，跟進調(diào)整房貸利率加點是大概率事件。受此影響，預(yù)計2021年乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢，利率水平或逼近甚至超越疫情前。

　　光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”的政策取向沒有改變，二季度以來，預(yù)估全市場按揭貸款利率繼續(xù)上行，供需矛盾加大。在其看來，未來房地產(chǎn)融資趨勢主要體現(xiàn)在三個方面：首先，下階段按揭貸款增量受控可能繼續(xù)推動按揭利率上行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)端融資壓力更為突出，弱資質(zhì)房企系統(tǒng)性承壓；第三，按揭貸款發(fā)生額定價上行有利于穩(wěn)定銀行體系凈息差，對于銀行體系資產(chǎn)端定價穩(wěn)定會形成一定支撐。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控以及房地產(chǎn)貸款集中度管理等制度深入實施，銀行逐步從貸款額度、利率等方面收緊政策。下一步，預(yù)計個人住房貸款增速將繼續(xù)回落，部分熱點城市房貸額度將較為緊張，利率或?qū)⒂兴闲小?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認為，部分城市房貸調(diào)控，主要是涉房貸款集中度分級管理措施引發(fā)的各銀行按揭貸款額度不足以及市場流動性偏緊所引發(fā)，體現(xiàn)了強化房地產(chǎn)調(diào)控的政策意圖。后續(xù)，國內(nèi)其他城市尤其是房地產(chǎn)較熱的城市也將會上調(diào)房貸利率。從目前的行業(yè)態(tài)勢來看，下半年住房信貸進一步收緊的可能性仍存，而房貸利率作為調(diào)節(jié)供給總量的價格工具，未來不排除繼續(xù)上升的可能。