隨著國內多個熱點城市房地產調控的趨緊，市場降溫的概率也在加大。從市場所釋放的多個信號來看，樓市似乎再次進入了降溫通道。政策所帶來的威懾效力，將直接貫穿整個下半年。房地產調控將進入穩定市場秩序，保障行業平穩健康發展的空間。

　　市場：有所降溫

　　根據克而瑞研究中心監測的數據顯示，7月份29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。

　　一線城市方面，成交整體仍處高位，環比下降17%，同比仍增長1%。各城市成交環比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均實現正增長，廣州、深圳成交持續走低。25個二、三線城市成交適度回落，同、環比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近7成二、三線城市成交同比轉降，其中不乏南京、武漢、佛山等熱點二、三線城市。寧波、昆明、東莞等成交跌至年內低位，徐州更是創年內新低，同比近乎腰斬。

　　業績：表現不及歷史同期

　　從A股上市房企半年報的披露情況來看，表現不盡如人意。

　　房地產調控環境自去年底以來持續趨緊，房地產開發企業的銷售業績和盈利水平面臨著較大挑戰，當前房企的業績增速下滑和資金鏈緊繃是最直觀的表現。據東方財富金融終端數據顯示，截至2021年7月底，A股市場房地產開發板塊（按申萬行業分類）116家上市公司中，已有46家發布了半年報業績預告。按業績預告類型來看，46家上市公司當中，報告期內實現凈利潤同比減少的有26家，占比約56.52%；同比增長的有19家，占比約41.3%；1家不確定。此外，46家上市公司中有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預虧損發布，預虧企業數量占已發布盈利預告企業數量的43.48%。從數據來看，今年上半年房企業績虧損現象相較往年有所增多，房企盈利空間受到一定程度的壓縮。

　　對此，中房研協測評研究中心分析認為，一方面，在持續、高壓政策調控下，房企的銷售價格、推盤去化、銷售回款等均受到一定程度的阻力，業績下降，利潤空間受到擠壓；另一方面，不少房企謀求業務轉型，但由于轉型過渡期較長，短時間內投入產出效益不理想，同時部分房企轉型失利造成現金流緊張，利潤率也會出現下滑。

　　不止半年報稍顯遜色，7月份百強房企整體業績表現也不及上半年和歷史同期。

　　根據克而瑞研究中心發布的數據，TOP100房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比降低33%。包含幾家龍頭房企在內，不少企業的環比降幅超過35%。7月TOP100房企單月同比降低8.3%。TOP50房企表現不及百強整體，逾6成企業單月業績同比下降。此外，超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。累計業績來看，1-7月百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%，增速較1-6月也有明顯降低。

　　中房研協測評研究中心預計，政策壓力下，居民購房需求受到抑制，市場整體成交規模回調趨勢已定，下半年銷售態勢不容樂觀。其中，重點一二線城市市場或將逐漸恢復理性，成交緩步回落至正常水平；部分去化困難的三四線城市市場形勢依舊低迷，成交或將持續低位運行。

　　政策：調控趨緊

　　市場的普遍降溫與房企的業績不佳，與最近一段時間以來，多地熱點城市調控政策升級等因素有關。

　　7月30日，中共中央政治局會議重申“房住不炒”，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正也對房地產作出了更為詳細的定調。韓正指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。要持續規范房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象。

　　7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。同時，將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產市場監測重點城市名單。

　　約談房價上漲過快城市，已經成為調控的一個重要手段。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉建設局發布的《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》明確，金華市在實行住宅限售、實行公證搖號銷售、加強二手住宅價格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實主體責任等方面進行調控。《通知》指出，凡在金華市區新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。

　　同日，廣州市黃埔區住房和城鄉建設局、廣州開發區建設和交通局聯合發布關于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起執行。據了解，作為廣州的熱點區域，黃埔區是廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域。根據廣州中原研究發展部統計顯示，2021年上半年，黃埔區新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價為34417元/平方米，而去年同期的均價還不足30000元/平方米。從這次出臺的政策可以看出，廣州部分區域人才購房的條件在逐漸收緊，這也將進一步抑制炒房空間。

　　此外，今年以來，多個熱點城市還建立或實施了二手房成交參考價機制，成為今年存量市場最重要的一項政策，進一步體現了房地產全方位監管的導向。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，樓市調控進入到新的模式，及時發現問題，及時解決問題，有助于進一步促進房地產市場健康發展。